二、房屋拆遷補償和安置

　　(一)房屋拆遷補償的對象

　　房屋拆遷補償的對象是被拆遷房屋及其附屬物的所有權人，而不是使用人。所有權人既包括公民也包括法人。

　　(二)房屋拆遷補償的方式

　　房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和房屋產權調換。

　　(1)貨幣補償是指拆遷人對被拆遷房屋按照房地產市場評估價格，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有權人。貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。

　　(2)房屋產權調換是指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權，并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋與被拆除房屋進行產權交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產權，調換之后擁有了調換房屋的產權。

　　拆除非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給子貨幣補償。拆遷租賃用房時被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議時，拆遷人應當對被拆遷入實行房屋產權調換。除上述兩種情況外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。

　　(三)特殊情況的房屋拆遷補償

　　1.出租房屋的拆遷補償

　　被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

　　2.產權不明確房屋的拆遷補償

　　產權不明確的房屋是指無權屬證明、產權人下落不明、暫時無法確定產權的合法所有人或因產權關系正在訴訟的房屋。 由于房屋產權的不確定性，補償安置的主體也就不能確定。但是，拆遷實施中不能因為其主體不明確，就降低或不對此類房屋進行補償。《城市房屋拆遷管理條例》規定：“由拆遷人提出補償方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷”。產權不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應當就該房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。所謂“證據保全”是指對可能滅失或者以后難以取得的，證明一切法律行為或事件的證據，依法收集、保管和固定，以保持其真實性和證明力的一種措施。拆遷人應當就被拆遷房屋向公證機關提交證據保全申請，并按公證機關規定的程序和要求辦理公證，對公證機關出具的法律文書要立案歸檔以備查用。

　　3.設有抵押權房屋的拆遷補償

　　抵押是指債務人或者第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。

　　設有抵押權的房屋被拆遷時，應當按以下程序進行補償和安置：

　�、僖�認定抵押的有效性。

　　當事人以房地產進行抵押的，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。因此，未進行抵押登記的，視為無效抵押，拆遷時不應按已設定抵押的房屋進行補償、安置;②應當及時通知抵押權人，一般是接受抵押的銀行;③能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷入，付款前必須經抵押權人認可;④不能解除抵押關系的，按照法律規定的清償順序進行清償，不足清償的，抵押權人按照《擔保法》及其他有關擔保方面的法律規定，向抵押人進行追償。

　　4.拆遷公益事業房屋及其附屬物的補償 .

　　公益事業一般指科教、文化、衛生、社會公共福利性等非生產性事業。公益事業多為非營利的社會福利事業。用于公益事業房屋的認定，一是要根據其服務對象，是為大多數老百姓服務還是為特定人群服務的，是共享性的還是排他性的;二是考慮此類房屋是否有經營、是否以營利為目的。如學校大多數應認定為公益事業，但經營性私立學校則不在此列。公益事業房屋的數量、位置，應當由城市規劃行政主管部門根據城市總體發展要求，進行總體安排，拆除此類房屋時，應當根據城市規劃行政主管部門的要求進行重新建設或者進行補償。

　　對拆除公益事業用房的貨幣補償，通過評估確定其價格。公益事業用房由于缺乏足夠的交易案例，通常無收益或收益較少，因此，通常采用成本法評估。

　　5.臨時建筑、違章建筑的拆遷補償

　　臨時建筑是指必須限期拆除、結構簡易、臨時性的建筑物、構筑物和其他設施，臨時建筑都應當有規定的使用期限。拆遷人對拆除超過批準期限的臨時建筑，不予補償是符合法律規定的，也是符合公平原則的。未超過批準期限的臨時建筑，是合法建筑。拆除未到期限的臨時建筑，會給臨時建筑所有人帶來一定的經濟損失，因此，應當按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當補償。

　　違章建筑是指在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證的規定而建設的建筑物和構筑物。違章建筑的認定是規劃行政主管部門的職權范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規劃行政主管部門出具證明，作為拆遷人或者拆遷主管部門都沒有權力認定。在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補償;對經城市規劃行政主管部門處罰，允許保留的，待補辦手續后按合法建筑給予補償。

　　(四)貨幣補償的補償費用和標準

　　選擇貨幣補償方式進行房屋拆遷補償的，拆遷方需要向被拆遷方提供拆遷補償費，這個費用包括被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權和地上附著物的補償費(以下簡稱房地產補償費)、搬遷補助費等。因征收房屋需要過渡的，應當給予過渡補助費。因征收非住宅房屋造成停產、停業的，應當給予停產停業補償費。征收個人住宅的，對住房困難的低收人家庭，應當給予安置補助費或者提供廉租住房保障。

　　(1)房地產補償費。房地產補償費根據被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、裝飾裝修、建筑面積等因素，按照市場價值評估確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產的市場交易價格。

　　(2)搬遷補助費。搬遷補助費按照需要搬遷的家具、電器、機器設備等動產的拆卸、搬運和重新安裝費用確定。

　　(3)過渡補助費。過渡補助費根據被征收房屋的區位、用途、建筑面積等因素，按照類似房地產的市場租金結合過渡期限確定。

　　(4)停產停業補償費。停產停業補償費根據被征收房屋的市場租金或者被征收時會計報表等資料反映的生產經營、營業收入、納稅等情況，結合停產停業期限確定。選擇貨幣補償的被征收人或者被征收房屋的承租人的停產停業期限，為當地市場重新找到房屋開工開業的合理期限;選擇房屋產權調換的被征收人的停產停業期限截至產權調換房屋交付日期。

　　(5)安置補償費。拆遷人支付的房地產補償費，尚不能使被征收人購買適當住房以保障居住條件的，可以支付安置補助費。保障被征收入居住條件的住房標準，由省、自治區、直轄市人民政府規定。但是，安置補助費加上房地產補償費不得超過被征收住宅所處區位的新建普通商品住房的市場價格.被征收人的家庭符合廉租住房保障對象或者經濟適用住房供應對象條件的，作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府應當提供廉租住房保障或者經濟適用住房。