第四節 房地產征收的補償和安置

　　一、集體土地征收補償和安置

　　(一)征地補償費用的含義和構成

　　“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。”

　　“征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。”

　　(二)征地補償的步驟

　　(1)辦理征地補償登記。

　　(2)確定征地補償標準。

　　(3)擬定并公布征地補償、安置方案并征求意見。

　　(4)征地補償、安置方案組織實施。

　　(5)征地補償費用的使用。土地補償費用歸被征收土地的農村集體經濟組織所有。地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗所有者所有。安置補助費必須專款用于安置剩余勞力，不得挪作他用。安置補助費根據需安置人員的安置途徑支付給安置單位。

　　(三)征地補償的標準

　　1.征收耕地的補償標準

　　(1)土地補償費的標準。依據《土地管理法》的規定，征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前平均年產值的6—10倍。

　　(2)安置補助費標準。安置補助費是指用地單位對被征地單位因征地所造成的多余勞動力進行安置所需費用而支付的補助金額。征收耕地的安置補助費，是以耕地年產值為基礎，按照需要安置的農業人口數計算。需安置的農業人口數，按照被征收耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量來計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產值的4-6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費最高不得超過被征收前3年平均年產值的15倍。

　　依照規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產值的30倍。

　　(3)地上附著物補償費。地上附著物補償費包括被征收土地上的房屋及其他建筑物(含構筑物)、農田水利設施、樹木、蔬菜大棚等的補償費，即原土地占有人投入的勞動或資金的補償。

　　(4)青苗補償費標準。青苗補償費是對被征收土地上尚不能收獲的農作物給予的補償費。可以移植的苗木、花草以及多年生經濟林木等，一般是支付移植費;不能移植的，給予合理補償或作價收購。

　　(5)安排被征地農民的社會保障費用。此項費用是為了切實保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權利。

　　2.征收其他土地的補償標準

　　征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。這里的其他土地指的是林地、牧草地、葦塘、水面等農用地及鄉(鎮)、村公共設施或者公益事業、鄉鎮企業和農村村民住宅占用的集體所有土地、未利用土地。

　　3.征收城市郊區菜地的補償標準

　　征收城市郊區的菜地，除按照規定繳納土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費外，用地單位應按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。這里所指菜地是城市郊區為供應居民吃菜，連續三年以上種菜或養殖魚蝦等的商品菜地和精品魚塘。

　　4.大中型水利水電工程建設征地補償標準

　　《土地管理法》規定：大中型水利、水電工程建設征收土地的補償和移民安置辦法由國務院另行規定。《大中型水利水電工程建設征地補償和移民安置條例》已于2006年3月29日國務院第130次常務會議通過，自2006年9月1日起施行。

　　(四)被征地農民的安置

　　主要的安置方式有貨幣安置、保障安置、農業生產安置、重新擇業安置、人股分紅安置和異地移民安置。其中，最為常用的安置方式是貨幣安置和保障安置。

　　(1)貨幣安置。一次性支付足額的安置補償費，讓有一技之長或者有一定技能的農民自謀職業。

　　(2)保障安置。利用補償費用為被征地農民支付社會統籌保險或者商業保險。

　　(3)農業生產安置。

　　(4)重新擇業安置。

　　(5)人股分紅安置。

　　(6)異地移民安置。