5、租金的支付期限

　　對租金的支付期限未確定的，當事人可以協議補充，不能達成補充協議的，可以根據合同的有關條款或者交易習慣確定。仍不能確定的，適用以下規則：

　　(1)租賃期限不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付;

　　(2)租賃期限1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付。

　　6、買賣不破租賃(2003年單選題、2005年單選題)

　　(1)租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”。

　　【解釋】所有的所有權讓與均不破租賃，并非局限于買賣。

　　(2)出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有在同等條件下優先購買的權利。

　　【解釋】只有在房屋租賃中才有優先購買權，對于其他標的的租賃，并不適用優先購買權。

　　【相關鏈接】(1)先出租后抵押的，租賃合同優先;(2)先抵押后出租的，抵押權優先。

　　【例題1·單選題】甲公司將所屬設備租賃給乙公司使用。租賃期間，甲公司將用于出租的設備賣給丙公司。根據合同法律制度的規定，下列表述正確的是( )。(2003年)

　　A、甲公司在租賃期間不能出賣出租設備

　　B、買賣合同有效，原租賃合同繼續有效

　　C、買賣合同有效，原租賃合同自買賣合同生效之日起終止

　　D、買賣合同有效，原租賃合同須經丙公司同意后方繼續有效

　　【答案】B

　　【例題2·單選題】甲與乙訂立租賃合同，將自己所有的一棟房屋租賃給乙使用。租賃期間，甲在征得乙同意后，將房屋賣給丙，并轉移了所有權。下列有關該租賃合同效力的表述中，正確的是( )。(2005年)

　　A、租賃合同在乙和丙之間繼續有效

　　B、租賃合同自動解除

　　C、租賃合同自動解除，但是甲應當對乙承擔違約責任

　　D、租賃合同自動解除，但是丙應當另行與乙訂立租賃合同

　　【答案】A

　　【例題3·多選題】甲將自己的房屋出租給乙，租期為2年，在租賃期間，甲又與丙簽訂了房屋買賣合同。根據合同法律制度的規定，下列表述中，正確的有( )。

　　A、甲與丙簽訂的買賣合同無效，因為甲未取得乙的同意

　　B、甲應當提前通知乙房屋將要出售

　　C、乙在同等條件下有權優先于丙購買該房屋

　　D、如丙購買了房屋，則丙有權決定甲、乙之間的原房屋租賃合同是否繼續執行

　　【答案】BC

　　7、房屋租賃合同(2010年新增)(P405)

　　房屋租賃合同，除了要遵守一般租賃合同的規定以外，還要注意以下問題：

　　(1)房屋租賃的無效與處理

　　房屋租賃合同存在下列情形時，合同無效：

　　①出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效;但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

　　②出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效;但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

　　③租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效;但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

　　房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。但當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

　　(2)房屋租賃中承租人的優先權

　　出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

　　【解釋1】這是房屋租賃合同中特別為承租人設計的優先購買權，只有房屋租賃規定了優先購買權，其他標的物租賃并不適用優先購買權。

　　【解釋2】出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。

　　【解釋3】出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權的情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

　　【解釋4】具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：(1)房屋共有人行使優先購買權的;(2)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;(3)出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買的;(4)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

　　(3)房屋租賃中同住人的權利

　　①承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

　　②承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、被宣告失蹤或者被宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應當支持。

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