四、物權變動
(一)不動產的物權變動(重點)
1.不動產物權變動的情形
(1)登記生效
不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
提示：房屋買賣、建設用地使用權的取得和不動產的抵押必須登記，登記生效。
(2)依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
(3)物權變動不以登記為生效要件，而是以登記為對抗要件
①土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。
�、诘匾蹤嘧缘匾蹤嗪贤r設立。未經登記，不得對抗善意第三人。
③已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記，宅基地使用權不以登記為生效要件。
(4)物權變動不以登記為生效要件，但事后處分時仍要登記
�、僖蛉嗣穹ㄔ�、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時發生效力。
�、谝蚶^承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。
�、垡蚝戏ńㄔ�、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。
提示：上述三種情形的物權變動雖不以登記為要件，但獲得權利的主體在處分該物權時，仍應當依法辦理登記。未經登記，不發生物權效力。
舉例：甲死亡后，其房屋由繼承人乙繼承，雖然沒有辦理過戶登記，但乙自繼承之日起取得該房屋的所有權。如果乙擬將該房屋出售給丙，則乙必須首先將該房屋過戶登記在自己的名下，然后才能過戶登記在丙的名下。未經登記，乙丙之間的房屋買賣合同雖然有效，但不發生物權變動效力。
【例題1】下列物權中，其設立、變更未經登記即可發生效力的有( )。(2009年原制度)
A.建設用地使用權
B.機動車所有權
C.地役權
D.土地承包經營權
『正確答案』BCD
『答案解析』本題考核物權變動。根據《物權法》規定，設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立，因此A不選;地役權和土地承包經營權均自合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請登記;未經登記，不得對抗善意第三人，因此選項C和D要選;機動車屬于動產，以交付時作為所有權轉移時間，而不是登記，因此選項B要選。
【例題2】中州公司依法取得某塊土地建設用地使用權并辦理報建審批手續后，開始了房屋建設并已經完成了外裝修。對此，下列哪一選項是正確的?
A.中州公司因為享有建設用地使用權而取得了房屋所有權
B.中州公司因為事實行為而取得了房屋所有權
C.中州公司因為法律行為而取得了房屋所有權
D.中州公司尚未進行房屋登記，因此未取得房屋所有權
『正確答案』B
『答案解析』因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。本題中，中州公司進行了房屋的建設，其因事實行為取得了房屋所有權，本題正確答案是B。
不動產物權的登記地點、登記方式的具體規則是：
1.登記簿與權屬證書。不動產權屬證書與不動產登記簿不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
2.更正登記
權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
3.異議登記
異議登記是利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權利人同意后的補救措施。
①異議登記使得登記簿上所記載權利失去正確性推定的效力，異議登記后，第三人不得主張基于登記而產生的公信力(不適用于善意取得)。
�、跒榱吮苊獠粍赢a物權的效力不因異議登記而長期處于不穩定，法律要求異議登記申請人在異議登記之日起15日內起訴，不起訴的，則異議登記失效。
�、廴绻愖h登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
【例題】某房屋登記的所有人為甲，乙認為自己是共有人，于是向登記機構申請更正登記。甲不同意，乙又于3月15日進行了異議登記。3月20日，丙打算買甲的房屋，但是到登記機構查詢發現甲的房屋存有異議登記，遂放棄購買。乙申請異議登記后，發現自己的證據不足，遂對此事置之不理。下列哪些選項是正確的?
A.異議登記后，未經乙同意，處分該房屋的，不發生物權效力
B.異議登記于3月31日失效
C.甲有權向乙請求賠償損失
D.甲有權向登記機構請求賠償損失
『正確答案』BC
『答案解析』《物權法》第19條規定，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。根據法律規定可知B.C項說法正確，D項錯誤。異議登記并不能阻礙權利人行使其對于不動產的處分權，故A項錯誤。本題的正確答案是BC。
4.預告登記
①預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
②預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。
5.不動產買賣合同和登記
當事人之間訂立的有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定的以外，自合同成立時起生效，未辦理物權登記的不影響合同的效力。
解釋：合同效力和登記之間沒有必然聯系。
例如：乙買甲一套房屋，已經支付 1/3 價款，雙方約定余款待過戶手續辦理完畢后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起訴要求甲繼續履行合同，轉移房屋所有權。
答案：乙的主張是正確的，合同有效，甲應繼續履行合同。
【例題1】甲向乙出售房屋并訂立買賣合同。雙方約定：乙應在一年內分期支付完畢價款;甲先將房屋交付乙使用，一年后轉移所有權。房屋交付后，雙方前往房屋登記機構辦理了預告登記。下列表述中，正確的有( )。(2009年原制度)
A.乙已取得房屋所有權
B.若甲未經乙同意，將房屋另行出賣給丙，則甲、丙的買賣合同無效
C.若甲未經乙同意，將房屋抵押給丁，該抵押行為不能發生物權效力
D.若甲因為乙沒有按期支付價款而依法解除合同，則預告登記失效
『正確答案』CD
『答案解析』本題考核物權登記的規定。根據《物權法》的規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。本題中，由于雙方沒有辦理正式的登記，因此乙并沒有取得房屋所有權，A選項的說法是錯誤的;預告登記的作用在于使得權利人擅自處分不動產時不發生物權變動效力，而對合同的效力沒有影響，因此甲丙簽訂的買賣合同還是有效的，B選項說法錯誤，C選項說法正確;預告登記后，債權消滅的，預告登記失效，因此D選項的說法正確。
【例題2】甲繼承了一套房屋，甲在辦理產權登記前將房屋出賣并交付給乙，甲辦理產權登記后又將該房屋出賣給丙并辦理了所有權移轉登記。關于甲、乙、丙三方的關系，根據《物權法》的規定，下列表述中，正確的是( )。
A.甲與乙之間的房屋買賣合同因未辦理登記而無效
B.乙對房屋的占有是合法占有
C.乙可以請求人民法院宣告甲與丙之間的房屋買賣合同無效
D.丙已取得該房屋的所有權
『正確答案』BD
『答案解析』(1)當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。在本題中，甲與乙之間的房屋買賣合同有效，乙根據房屋買賣合同而合法占有該房屋，但乙因未進行產權登記而不能取得該房屋的所有權，故A錯誤;B正確(2)甲與丙之間的房屋買賣合同有效，丙因進行了產權登記而取得了該房屋的所有權，C錯誤;D正確。
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