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　　第三節　用益物權制度

　　一、用益物權的基本理論

　　用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。根據《物權法》的規定，用益物權包括土地承包(1)土地承包經營權;(2)建設用地使用權;(3)宅基地使用權;(4)地役權;(5)準物權。具體包括海域使用權、探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養殖、捕撈的權利。

　　解釋：與財產所有權、擔保物權相比較，用益物權具有如下特征：(1)用益物權以對標的物的“使用、收益”為主要內容，并以對物的“占有”為前提;而擔保物權中的抵押權不以物的占有為前提，質押權、留置權雖移轉占有，但這種占有的目的在于權利保持和公示，而非在于標的物的使用;(2)用益物權除地役權外，均為主物權，擔保物權為從物權;(3)用益物權主要以不動產為客體，主要通過登記公示;(4)用益物權是直接支配他人的物的權利。

　　二、主要用益物權介紹

　　(一)土地承包經營權

　　土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。

　　1.承包經營期限：根據《物權法》的規定，耕地的承包期為30年。草地的承包期為30年到50年。林地的承包期為30年至70年;特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。

　　2.如果采取互換、轉讓方式流轉土地承包經營權的情況下，如果沒有辦理登記手續的，不得對抗善意第三人。

　　3.通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。在承包期內，承包地被征收的，土地承包經營權人有權依照法律規定獲得相應補償。

　　(二)建設用地使用權

　　1.登記生效

　　建設用地使用權的取得必須向登記機構辦理登記，登記是建設用地使用權生效的條件。

　　2.建設用地使用權的流轉(“房隨地走、地隨房走、房地一體”的流轉規則)

　　(1)建設用地使用權在轉讓、互換、出資或者贈與時，附著于該土地上的建筑物一并處分。

　　(2)當建筑物轉讓、互換、出資或者贈與時，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并處分。

　　提示：如果建設用地使用權用于住宅建設的，當住宅建設用地使用權期間屆滿的，可以自動續期。

　　【例題·單選題】根據物權法的有關規定，下列關于住宅建設用地使用權期間屆滿后續期問題的表述中，正確的是(　)。(2009年原制度)

　　A.自動續期

　　B.建設用地使用權收歸國有，不得續期

　　C.經縣級以上人民政府批準，可以續期

　　D.經不動產登記機構批準，可以續期

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考核住宅建設用地使用權。根據規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。因此選項A正確。

　　(三)地役權

　　1.地役權概述

　　地役權，是指土地上權利人(包括土地所有人、建設用地的使用權人以及土地的承租人)，為了自己使用土地的方便或者土地利用價值的提高，通過約定得以利用他人土地的一種用益物權。其中為他人土地利用提供便利的土地稱為供役地，而享有地役權的土地稱為需役地。與一般的用益物權不同，地役權具有從屬性和不可分性。

　　(1)地役權不得與需役地相分離單獨轉讓。地役權不得單獨轉讓，不得單獨設定抵押。

　　(2)所謂地役權的不可分性，是指地役權存在于需役地和供役地的全部，不能分割為各個部分或僅僅以一部分而單獨存在。

　　提示：地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經登記，不得對抗善意第三人。可見，我國對地役權的設定采用的是登記對抗主義。

　　2.地役權與其他用益物權的關系

　　(1)土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。

　　解釋：先設立地役權，后承包的，承包人享有地役權。

　　(2)土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權的，未經上述用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。

　　解釋：先承包的，必須經承包人同意，才能設立地役權。

　　(3)以土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓。以土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。

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