(二)房屋租賃合同(2010新增)

　　房租租賃合同，是指以不動(dòng)產(chǎn)房屋為租賃標(biāo)的物的租賃合同。作為一種特殊租賃合同，除了要遵守一般租賃合同的規(guī)定以外，還要注意以下問(wèn)題：

　　1.房租租賃的無(wú)效與處理

　　房屋租賃合同存在下列情形時(shí)，合同無(wú)效：

　　(1)出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。

　　提示：但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

　　(2)出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。

　　提示：房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。但當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

　　2.房屋租賃中同住人的權(quán)利

　　承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

　　五、融資租賃合同

　　融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣(mài)人、租賃物的選擇，向出賣(mài)人購(gòu)買(mǎi)租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同

　　解釋?zhuān)喝谫Y租賃合同有三方當(dāng)事人：出租人、承租人、出賣(mài)人;包括兩個(gè)合同：融資租賃合同、買(mǎi)賣(mài)合同。

　　1.出租人、出賣(mài)人、承租人可以約定，出賣(mài)人不履行買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)的，由承租人行使索賠的權(quán)利。

　　2.租賃物不符合約定的，出租人不承擔(dān)責(zé)任;但承租人依賴(lài)出租人的技能確定租賃物或者出租人干涉選擇租賃物的除外。

　　3.在融資租賃合同中，承租人承擔(dān)租賃物的維修義務(wù)。

　　4.在融資租賃合同中，承租人占有租賃物期間。租賃物造成第三人的人身傷害或者財(cái)產(chǎn)損害的，出租人對(duì)第三人不承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　5.承租人破產(chǎn)的，租賃物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。

　　6.在融資租賃合同中，出租人和承租人對(duì)租賃期間屆滿(mǎn)租賃物的歸屬?zèng)]有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權(quán)歸“出租人”。

　　【例題·多選題】甲根據(jù)乙的選擇，向丙購(gòu)買(mǎi)了1臺(tái)大型設(shè)備，出租給乙使用。乙在該設(shè)備安裝完畢后，發(fā)現(xiàn)不能正常運(yùn)行。下列哪些判斷是正確的(　)

　　A.乙可以基于設(shè)備質(zhì)量瑕疵而直接向丙索賠

　　B.甲不對(duì)乙承擔(dān)違約責(zé)任

　　C.乙應(yīng)當(dāng)按照約定支付租金

　　D.租賃期滿(mǎn)后由乙取得該設(shè)備的所有權(quán)

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』(1)出租人、出賣(mài)人、承租人可以約定，出賣(mài)人不履行買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)的，由承租人行使索賠的權(quán)利，A正確;(2)租賃物不符合約定或者不符合使用目的的，出租人不承擔(dān)責(zé)任， B正確;(3)承租人應(yīng)當(dāng)按照約定支付租金。承租人經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金;也可以解除合同，收回租賃物，C正確;(4)出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿(mǎn)租賃物的歸屬。對(duì)租賃物的歸屬?zèng)]有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權(quán)歸出租人，D錯(cuò)誤。

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