二、各類所有權
(一)國家所有權
國家所有權是國家對國有財產的占有、使用、收益和處分的權利。法律規定屬于國家所有的財產，屬于國家所有即全民所有。
1.國有財產的行使，除法律另有規定的以外，均由國務院代表國家行使所有權。在具體實施上，則由占有國有財產的各級國家機關和企事業單位行使。未授權給公民、法人經營、管理的國家財產受到侵害的，不受訴訟時效的限制。
2.國家所有權的客體包括：(1)城市土地、礦藏、水流、海域;(2)無線電頻譜資源;(3)國防資產;(4)法律規定屬于國家所有的野生動植物資源;(5)森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規定屬于集體所有的除外;(6)法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地及鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，屬于國家所有;(7)法律規定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。
【例題·單選題】下列財產中，只能屬于國家所有權客體范圍的是( )。
A.土地
B.房屋
C.森林
D.礦藏
『正確答案』D
『答案解析』本題考核點是國家所有權。土地和森林可以是集體所有，房屋可以是個人所有。礦藏一定是國家所有。
(二)勞動群眾集體所有權
勞動群眾集體所有權是指勞動群眾集體組織占有、使用、收益和處分其財產的權利。
1.勞動群眾集體組織所有權的客體可以是除法律規定只能屬于國家所有權客體以外的其他任何財產。地下的礦產資源屬于國家所有。
2.勞動群眾集體組織所有權的各項權能可以由集體組織自己行使，也可以將其所有權的權能轉移給個人行使。《物權法》將集體所有區分為農民集體所有和城鎮集體所有。
(三)私人所有權
私人所有權是私人依法享有的占有、使用、收益和處分其生產資料和生活資料的權利。私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。
三、業主的建筑物區分所有權
(一)業主的建筑物區分所有權概述
1.建筑物區分所有權由專有部分所有權、共有部分的權利以及因共同關系產生的成員權三種權利構成。專有所有權、共有權及成員權三種權利共同作為一個整體出現，不得分離。權利人不得保留專有部分所有權而抵押其共有部分，也不得保留成員權而轉讓專有部分所有權與共有權。
2.建筑物區分所有權人在轉讓其權利時，其他建筑物區分所有權人不享有優先購買權。
3.《物權法》所稱的業主是指依法登記取得或者根據物權法有關規定取得建筑物專有部分所有權的人。
(1)基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，也可以認定為業主。
(2)專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。
(3)業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費的，物業服務企業可以請求業主承擔連帶責任。
(二)建筑物區分所有權的客體
區分所有權的客體包括專有部分和共有部分。
專有部分要求具有以下要件：(1)具有構造上的獨立性，能夠明確區分;(2)具有利用上的獨立性，可以排他使用;(3)能夠登記成為特定業主所有權的客體。規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應認定為專有部分的組成部分。
共有部分包括共有部分及附屬物、共用設施等。
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專有部分的所有權 |
業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，有權對專有部分占有、使用、收益和處分。
業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。 |
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共有部分的共有權 |
業主對專有部分以外的共有部分（如建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分）享有共有的權利。 |
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業主的共有，分為：部分共有與全體共有。
屬于全體業主共有的部分包括：建筑區劃內的土地，建筑區劃內的道路，建筑區劃內的綠地，建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，占有業主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位。 |
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業主對專有部分以外的共有部分既享有權利，又承擔義務，此項義務不得放棄。 |
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成員權 |
業主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。
業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。
業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。 |
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①一般事項經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意即可。
②對于籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施的行為則應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。 |
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“業主人數”按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算；但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未實際交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。“專有部分面積”根據不同情況處理：一是按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。“建筑物總面積”則按照前項的統計總和計算。 |
【考題·多選題】根據物權法關于建筑物區分所有權的有關規定，下列選項中，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意才能通過的事項有( )。(2008年試題)
A.選舉業主委員會
B.制定和修改業主大會議事規則
C.改建、重建建筑物及其附屬設施
D.籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金
『正確答案』CD
『答案解析』本題考核點是業主共有部分建筑物的共同管理權。根據規定，業主對于籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施的行為則應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。
【考題·多選題】根據物權法律制度的規定，下列關于建筑物區分所有權的表述中，錯誤的有( )。(2010年試題)
A.業主對于專有部分的占有、使用、收益和處分，不得損害其他業主的合法權益
B.業主對于共有部分的使用，應征得其他業主的同意
C.業主對于共有部分的使用權，應當按照業主專有部分建筑面積的比例來決定
D.業主大會選聘和解聘物業服務機構，應征求房地產開發商的意見
『正確答案』BCD
『答案解析』本題考核點是建筑物區分所有權。根據規定，業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益，因此選項A正確(不選);業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務，使用共有部分時不需要征得其他業主同意，因此選項B、C錯誤;選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人需要由業主共同決定，但不需要征求房地產開發商的意見，因此選項D錯誤。
【例題·多選題】甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓(共四層)的一至四層住宅，并各自辦理了房產證。下列說法正確的有( )。
A.甲、乙、丙、丁有權分享該住宅樓的外墻廣告收入
B.一層住戶甲對三、四層間樓板不享有權利
C.若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優先購買權
D.如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，無須得到甲、乙、丙同意
『正確答案』AB
『答案解析』本題考核點是建筑物區分所有權的客體。該住宅樓的外墻、樓頂屬于住戶共有，所以選項A正確，選項D錯誤。三、四層間樓板不屬于一層住戶所有，一層住戶對其不享有權利，故B項正確。住戶出賣其專有部分的，不需其他住戶同意，其他住戶也沒有優先購買權，故C項錯誤。
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