6.買賣合同的特別解除規則
(1)因標的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及于從物。(解除主物，從物沒有單獨存在的價值，因此隨同解除。)標的物的從物因不符合約定被解除的，解除的效力不及于主物，即從物有瑕疵的，買受人僅可解除與從物有關的合同部分。
【相關考點】在法律或合同沒有相反規定時，主物所有權轉移時，從物所有權也隨之移轉。
(2)標的物為數物，其中一物不符合約定的，買受人可以就該物解除，但該物與他物分離使標的物的價值顯受損害的，當事人可以就數物解除合同。(如一套餐具，風格一致，用料一致，互相配合發揮美化作用。如果一件不合格且不能更換，應當一起退。)
(3)出賣人分批交付標的物的：
①出賣人對其中一批標的物不交付或者交付不符合約定，致使該批標的物不能實現合同目的的，買受人可以就該批標的物解除。
②出賣人不交付其中一批標的物或者交付不符合約定，致使今后其他各批標的物的交付不能實現合同目的的，買受人可以就該批以及今后其他各批標的物解除。
③買受人如果就其中一批標的物解除，該批標的物與其他各批標的物相互依存的，可以就已經交付和未交付的各批標的物解除。
【例題·單選題】甲公司向乙企業訂購一批車輛，同時訂購了隨車維修工具。下列說法正確的是( )。
A.如果因車輛不符合約定而解除合同，甲公司可以同時解除購買維修工具的合同
B.如果因維修工具不符合約定而解除合同，甲公司可以同時解除購買車輛的合同
C.如果某一輛車不符合約定，甲公司可以解除購買全部車輛的合同
D.如果第二批交付輛車不符合約定，甲公司可以解除購買全部車輛的合同
『正確答案』A
『答案解析』本題考核點是買賣合同解除的效力。因標的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及于從物，所以A正確。
(二)特種買賣合同
1.分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的1/5的，出賣人可以要求買受人一并支付到期與未到期的全部價款或者解除合同。
2.憑樣品買賣的當事人應當封存樣品，并可以對樣品質量予以說明。出賣人交付的標的物應當與樣品及其說明的質量相同。
3.試用買賣的當事人可以約定標的物的試用期間。對試用期間沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關規定仍不能確定的，由出賣人確定。試用期間屆滿，買受人對是否購買標的物未作表示的，視為購買。
4.招標投標買賣的中標人在接到中標通知后，在指定的期間與地點與招標人簽訂書面合同，買賣合同正式成立。
5.商品房買賣合同
商品房買賣合同是指房地產開發企業將尚未建成或已經竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的買賣合同。商品房買賣合同包括期房買賣合同與現房買賣合同。
(1)銷售廣告的性質認定。
第一，有關商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，對出賣人無合同上的約束力。
第二，就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，視為要約。
第三，第二點的內容即使未訂入合同，仍屬于合同的組成部分，當事人違反這些內容的，承擔違約責任。(禁止虛假宣傳)
(2)商品房預售合同的效力。
出賣人未取得預售許可而與買受人訂立預售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預售許可的，合同有效。商品房預售合同應當辦理登記備案手續，但該登記備案手續并非合同生效條件，當事人另有約定的除外。
【相關考點】《物權法》規定，與當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。
【考題·多選題】甲房地產開發公司在預售某住宅小區的廣告中，宣稱其“容積率不高于1.2”“綠地面積超過50%”，引起購房者的熱烈關注，所預售的商品房一售而空，價格也比周邊小區高出20%。但是，該小區商品房的預售合同中未對容積和公共綠地面積問題作約定。甲公司交房時，購房者乙卻發現小區的容積率超過2.0，綠地面積只有20%，并且在調查后得知，甲公司報經批準的規劃就是如此。下列關于甲公司和乙之間的房屋預售合同的表述中，正確的有( )。(2010年試題)
A.合同無效
B.乙有權請求人民法院或仲裁機構撤銷合同并請求甲公司賠償損失
C.乙有權請求甲公司承擔違約責任
D.乙有權請求甲公司支付不超過已付房款一倍的懲罰性賠償金
『正確答案』BC
『答案解析』本題考核點是商品房買賣合同。因欺詐而訂立的合同，如果不損害國家利益的，不屬于無效合同，而應當屬于可變更、可撤銷合同。因此選項A錯誤，選項B正確。商品房出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任，因此選項C正確;本題的情形不適用懲罰性賠償金的規定，因此選項D不選。
(3)被拆遷人的優先權。
拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。
(4)商品房買賣中法定解除權的行使。
第一，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格的;
第二，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用;
第三，房屋套內建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的;(絕對值的含義包括“大于”和“小于”兩方面)
第四，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在3個月的合理期限內仍未履行;
第五，約定或者法定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，因出賣人的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。
(5)可以適用懲罰性賠償金的情形。
在下列情形下，由于出賣人行為構成了欺詐，因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金：
第一，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
第二，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;
第三，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;
第四，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;
第五，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
(6)商品房買賣合同與貸款合同的效力關系。
第一，貸款合同未能訂立，導致商品房買賣合同不能履行的，則當事人可以要求解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可歸責于一方當事人的情況下，由該當事人賠償損失。
第二，商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應相應解除，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔保權人和買受人。
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