(五)抵押權人的優先受償權

　　1.債務人不履行到期債務時，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在“知道或者應當知道撤銷事由之日起1年內”請求人民法院撤銷該協議。

　　2.訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人不得約定在債務履行期限屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權直接歸債權人所有。但該條款的無效不影響抵押合同其他條款的效力。

　　提示：質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有，但“流質條款”的無效不影響質押合同其他部分的效力。

　　3.土地出讓金優先于抵押權

　　拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，應先依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額，抵押權人可主張剩余價款的優先受償權。

　　(六)抵押物轉讓限制和滌除權

　　1.抵押期間，抵押人經抵押權人“同意”轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

　　2.抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外(滌除權)。

　　【例題·多選題】陳某向賀某借款20萬元，借期2年。陳某以自己的房屋提供抵押擔保并辦理了登記。抵押期間，謝某向陳某表示愿意以50萬元購買陳某的房屋。根據《物權法》的規定，下列表述中，正確的是(　)。

　　A.陳某將該房屋賣給謝某應得到賀某的同意

　　B.如陳某經賀某同意將該房屋賣給了謝某，則應將轉讓所得價款提前清償債務或者提存

　　C.如謝某代為償還20萬元借款，則陳某的轉讓行為無須得到賀某同意

　　D.如謝某代為償還20萬元借款，則陳某的轉讓行為還須得到賀某同意

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』(1)抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存;AB正確。(2)抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外;C正確，D錯誤。

　　(七)抵押權變更順位

　　抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容，但抵押權的變更，未經其他抵押權人“書面同意”，不得對其他抵押權人產生不利影響。

　　【例題】東方公司以其房屋作抵押，先后向甲銀行借款100萬元，乙銀行借款300萬元，丙銀行借款500萬元，并依次辦理了抵押登記。后丙銀行與甲銀行商定交換各自抵押權的順位，并辦理了變更登記，但乙銀行并不知情。因東方公司無力償還三家銀行的到期債務，銀行拍賣其房屋，僅得價款600萬元。根據《物權法》的規定，關于三家銀行對該價款的分配，下列選項中，正確的是(　)。

　　A.甲銀行100萬元、乙銀行300萬元、丙銀行200萬元

　　B.甲銀行得不到清償、乙銀行100萬元、丙銀行500萬元

　　C.甲銀行得不到清償、乙銀行300萬元、丙銀行300萬元

　　D.甲銀行100萬元、乙銀行200萬元、丙銀行300萬元

　　『正確答案』C

　　『答案解析』(1)如果不變更抵押權的順序，乙銀行作為第二順位的抵押權人，可以得到清償的數額為300萬元;(2)甲銀行和丙銀行交換抵押權的順位時，未經乙銀行的書面同意(乙銀行并不知情)，不得對乙銀行產生不利影響。因此，乙銀行可以得到清償的數額仍為300萬元，剩下的300萬元給丙銀行(丙銀行通過交換，其抵押權的順位已經優先于甲銀行)。

　　(八)保全抵押物

　　如果抵押物受到抵押人或第三人的侵害，抵押權人有權要求停止侵害、恢復原狀、賠償損失。

　　(九)抵押權人的孳息收取權

　　債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。抵押權人所收取的孳息應當先充抵收取孳息的費用。

　　【例題·單選題】甲將已出租給乙的房屋作為貸款擔保抵押給丙，在債務履行期滿后，甲不履行到期債務，丙為行使抵押權請求人民法院將該房屋扣押，并通知了乙。下列說法中，正確的是(　)。

　　A.該房屋抵押權自抵押合同生效時設立

　　B.該房屋租金屬于天然孳息

　　C.自甲不履行到期債務之日起，丙有權收取該房屋租金

　　D.自人民法院扣押該房屋之日起，丙有權收取該房屋租金

　　『正確答案』D

　　(十)抵押與租賃

　　1.先抵押后出租的，抵押權優先

　　抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已經抵押的財產出租時，如果抵押人“未告知”承租人財產已經抵押的，“抵押人”對承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人“已經書面告知”承租人該財產已經抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由“承租人自己”承擔。

　　2.先出租后抵押的，租賃合同優先

　　抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。

　　(十一)抵押權的實現

　　1.抵押物拍賣價款的清償順序：

　　(1)實現抵押權的費用;(2)主債權的利息;(3)主債權。

　　2.抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償。

　　3.抵押權已登記的先于未登記的受償。

　　4.順位在后的抵押權所擔保的債權先到期的，抵押權人只能就抵押物價值超出順位在先的抵押擔保債權的部分受償。

　　5.順位在先的抵押權所擔保的債權先到期的，抵押權實現后的剩余價款應予提存，留待清償順位在后的抵押擔保債權。

　　6.抵押權未登記的，按照債權比例清償。

　　(十二)最高額抵押

　　最高額抵押是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償的情形。

　　1.抵押權人的債權在下列情況下確定：

　　(1)約定的債權確定期間屆滿;

　　(2)沒有約定債權確定期間，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設定之日起滿2年后請求確定債權;

　　(3)新的債權不可能發生;

　　(4)抵押財產被查封、扣押;

　　(5)債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷。

　　2.最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外。

　　(十三)抵押權的消滅

　　順序在先的抵押權與該財產的所有權歸屬一人時，該財產的所有權人可以以其抵押權對抗順序在后的抵押權。

　　舉例：甲、乙是兄弟，甲向乙借款50萬元，并以自己的房屋作抵押，辦理了登記。后甲又向丙借款50萬元，亦以自己的房屋作抵押，辦理了登記。后甲去世，無其他繼承人，亦無其他財產，房屋經評估價值60萬元。在這種情況下，乙、丙的抵押權如何行使?

　　分析：乙的抵押權與繼承后產生的所有權混同，故乙可以主張順序在先的抵押權，而不主張所有權。最后乙可以獲得50萬元，而丙則可以獲得10萬元。

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