考點：原物與孳息

　　【內容導航】：

　　1.原物與孳息

　　2.孳息的權利歸屬

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★★

　　復習程度：熟悉本考點。本考點屬于客觀題的常設考點。

　　【主要考點】：原物與孳息

　　1.原物與孳息

　　孳息是指物或權益而產生的收益，包括天然孳息和法定孳息。天然孳息是原物根據自然規律產生的物，法定孳息是原物根據法律規定由一定法律關系產生的物。

　　【解釋】原物與孳息是兩個獨立的物。

　　2.孳息的權利歸屬

　　(1)天然孳息，由所有權人取得;既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照約定。

　　(2)法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得;沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。

　　考點：物權變動的原因與公示方式

　　【內容導航】：

　　1.物權變動的原因

　　2.物權變動的公示方式

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★★

　　復習程度：掌握本考點。本考點屬于客觀題與主觀題的常設考點。

　　【主要考點】：物權變動的原因與公示方式

　　1.物權變動的原因

　　(1)基于法律行為——物權行為

　　(2)非基于法律行為

　　①因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。

　　②因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。

　　③因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

　　【解釋】上述3項中，物權變動不以公示為前提。即如果是針對不動產，則無需登記就發生物權效力。

　　2.物權變動的公示方式

　　(1)動產物權的設立和轉讓

　　動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但法律另有規定的除外。

　　【解釋】船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。

　　(2)不動產的物權變動

　　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

　　【解釋】前面“非基于法律行為”的物權變動，就屬于該規定中“法律另有規定除外”的情形。

　　考點：建設用地使用權

　　【內容導航】：

　　1.建設用地使用權的取得

　　2.建設用地使用權的期限

　　3.建設用地使用權的終止

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★

　　復習程度：掌握本考點。本考點屬于客觀題的常設考點。

　　【主要考點】：建設用地使用權

　　1.建設用地使用權的取得

　　(1)創設取得(一級市場)。

　　①無償劃撥。

　　下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：國家機關用地和軍事用地;城市基礎設施用地和公益事業用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;法律、行政法規規定的其他用地。

　　【解釋】用于商業開發的建設用地，不得以劃撥方式取得建設用地使用權。

　　②有償出讓。

　　【解釋1】建設用地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式，其中，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓，沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。

　　【解釋2】住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

　　(2)移轉取得(二級市場)。

　　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：①按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;②按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件;③轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

　　(3)登記——設立要件。

　　建設用地使用權自登記時設立。

　　2.建設用地使用權的期限

　　(1)以無償劃撥方式取得的建設用地使用權，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。

　　(2)以有償出讓方式取得的建設用地使用權，出讓最高年限按下列用途確定：①居住用地70年;②工業用地50年;③教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;④商業、旅游、娛樂用地40年;⑤綜合或者其他用地50年。

　　【解釋】土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　3.建設用地使用權的終止

　　終止原因：使用權出讓合同規定的使用年限屆滿、提前收回、土地滅失等。

　　考點：留置權

　　【內容導航】：

　　1.留置權的設立

　　2.留置權的范圍

　　3.留置權的實現

　　【考頻分析】：

　　考頻：★★★★

　　復習程度：掌握本考點。本考點屬于客觀題的常設考點。

　　【主要考點】：留置權

　　1.留置權的設立

　　(1)留置權屬于法定擔保物權，無需當事人合同約定。但當事人可以約定排除留置權。

　　(2)債權人留置的動產，應當與債權屬于同一法律關系，但企業之間留置的除外。

　　2.留置權的范圍

　　【解釋】留置財產為可分物的，留置財產的價值應當相當于債務的金額。留置物為不可分物的，留置權人可以就其留置物的全部行使留置權。

　　3.留置權的實現

　　債權人留置財產后，應與債務人約定留置財產后的債務履行期間;沒有約定或者約定不明確的，留置權人應當給債務人2個月以上履行債務的期間，但鮮活易腐等不易保管的動產除外。債務人逾期未履行的，留置權人可以與債務人協議以留置財產折價，也可以就拍賣、變賣留置財產所得的價款優先受償。

　　【解釋】同一動產上已設立抵押權或者質權，該動產又被留置的，留置權人優先受償;同一財產法定登記的抵押權與質權并存時，抵押權人優先于質權人受償;質權與未登記抵押權并存時，質權人優先于抵押權人受償。

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