2021年注冊會計師《經濟法》高頻考點匯總

　　《經濟法》第三章高頻知識點：物權變動

　　一、物權變動的原因

　　(一)基于法律行為(必須公示)

　　比如買賣、贈與、交易、抵押、質押等。公示行為：動產→交付;不動產→登記;法律另有規定的除外。

　　(二)非基于法律行為(無需公示)

　　①事實行為——合法建造、拆除房屋等，事實行為成就時發生效力。

　　②繼承或受遺贈——繼承或受遺贈開始時。

　　③法律文書/征收決定——自法院或仲裁委的法律文書或政府的征收決定生效時。

　　【注意】非基于法律行為的物權變動不必以公示為前提，但處分前要登記公示。

　　二、物權行為

　　物權變動與合同效力相分離，物權是否轉移不影響合同效力。

　　因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。

　　同一標的物上成立的數重買賣合同均可有效，但出賣人將同一標的物出賣于數個買受人后，只能履行其中一項買賣合同，其他未能獲得標的物所有權的買受人有權請求出賣人承擔違約責任。

　　三、物權變動的公示方式

　　(一)動產——交付

　　動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，法律另有規定的除外。

　　【注意】

　　①以動產設定質押的，質權自交付時設立。

　　②以動產抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立，未經登記，不得對抗善意第三人。

　　③船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。

　　④轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經支付對價并取得占有，雖未經登記，但轉讓人的債權人主張其為“善意第三人”的，不予支持，法律另有規定的除外。

　　1、現實交付

　　所謂現實交付，指的是將物直接交由對方占有。現實交付是最為典型的交付形態。物權自實際交付時發生變動。

　　2、交付替代

　　(1)簡易交付：物權自法律行為生效時發生變動。

　　(2)指示交付：受讓人取得第三人返還原物的權利時物權生效

　　(3)占有改定：占有改定約定生效時物權生效

　　(二)不動產——登記

　　1、不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。不動產設定抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押權自登記之日起設立。

　　【注意】

　　①土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立，未經登記，不得對抗善意第三人。

　　②地役權自地役權合同生效時設立;未經登記，不得對抗善意第三人。

　　2、未辦理不動產首次登記的，除法律、行政法規另有規定外，不得辦理不動產其他類型登記。

　　3、不動產登記事項發生不涉及權利轉移的變更所需登記。如權利人的基本信息發生變更、不動產的基本信息變更、同一權利人分割或合并不動產的等。

　　4、不動產權利在不同主體之間發生轉移所需登記。如買賣、互換、贈與不動產、共有人增加或減少以及共有不動產份額變化、不動產分割、合并導致權利發生轉移等。

　　5、不動產權利消滅時，需要辦理注銷登記。如權利人放棄不動產權利、不動產被依法沒收、征收或收回的等。

　　6、權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正，利害關系人可以申請異議登記。申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

　　7、預告登記適用情形：①預購商品房、②以預購商品房設定抵押、③房屋所有權轉讓、抵押。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。債權消滅或自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。

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