第五節 應稅收入與扣除項目

　　一、應稅收入的確定

　　納稅人轉讓房地產取得的收入，包括轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟利益。從形式上看包括貨幣收入、實物收入和其他收入。非貨幣收入要折合金額計入收入總額。

　　二、扣除項目的確定(重點)

　　可從轉讓收入額中減除的扣除項目及使用情況如下表：

　　(一)取得土地使用權所支付的金額(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)

　　包括地價款和取得使用權時按政府規定繳納的費用。

　　(二)房地產開發成本(適用新建房轉讓)

　　包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用

　　(三)房地產開發費用(適用新建房轉讓)

　　房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。

　　1.納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：

　　最多允許扣除的房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內

　　2.納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的

　　最多允許扣除的房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內

　　(四)與轉讓房地產有關的稅金(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)

　　包括營業稅、城建稅、印花稅，教育費附加視同稅金扣除。(三稅一費)

　　考生還要關注計算土地增值額時可扣除稅金的具體規定：

　　(五)財政部規定的其他扣除項目(適用新建房轉讓)

　　從事房地產開發的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×20%

　　(六)舊房及建筑物的評估價格(適用存量房地產轉讓)

　　由政府批準設立的房地產評估機構評定，評估價格須經當地稅務機關確認。

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　　此外，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，在計征土地增值稅時不允許扣除。

　　2011年注冊會計師考試各科目章節重點匯總

　　2011年注冊會計師考試報名時間預測：3月-4月

　　2011年注冊會計師考試《稅法》章節習題匯總

　　考生必讀：2011年注冊會計師考試高分技巧匯總