第八節　征收管理

　　一、房地產開發企業土地增值稅清算(熟悉，能力等級2)

　　(一)土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

　　(二)清算條件

　　1.納稅人應進行土地增值稅的清算的三種情況：(1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;(3)直接轉讓土地使用權的。

　　2.主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的四種情況：(1)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;(4)省稅務機關規定的其他情況。

　　【例題·多選題】下列各項中，房地產開發公司應進行土地增值稅清算的有( )。(2008年)

　　A.直接轉讓土地使用權的

　　B.房地產開發項目全部竣工完成銷售的

　　C.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的

　　D.取得銷售(預售)許可證滿2年仍未銷售完畢的

　　[答案]ABC

　　[解析]取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，應進行土地增值稅清算。

　　(三)非直接銷售和自用房地產的收入確定

　　1.房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

　　(1)按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;

　　(2)由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　2.房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時,如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　(四)土地增值稅的扣除項目

　　1.扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　2.房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程贊、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

　　3.房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：

　　(1)建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;

　　(2)建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除;

　　(3)建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

　　4.房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。

　　5.屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

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