4.與轉讓房地產有關的稅金：營業稅、城市建設維護稅、印花稅、教育費附加。

　　注意：在計算稅金時要注意題目中給定的納稅人的情況：

　　①房地產開發企業在轉讓時繳納的印花稅因已納入管理費用，因而不得在此扣除。(二稅一費)

　　②其他納稅人繳納的印花稅允許扣除(按產權轉移書據所載金額的0.5‰貼花)。(三稅一費)

　　5.財政部規定的其它扣除項目。只適用于從事房地產開發的納稅人，其他納稅人不適用，加計20%的扣除。

　　加計扣除費用=(取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本)×20%

　　【典型例題1】2011年某國有商業企業利用庫房空地進行住宅商品房開發，按照國家有關規定補交土地出讓金2 840萬元，繳納相關稅費160萬元;住宅開發成本2 800萬元，其中含裝修費用500萬元;房地產開發費用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機構證明);當年住宅全部銷售完畢，取得銷售收入共計19 000萬元;繳納營業稅、城市維護建設稅和教育費附加495萬元;繳納印花稅4.5萬元。已知：該公司所在省人民政府規定的房地產開發費用的計算扣除比例為10%。計算該企業銷售住宅應繳納的土地增值稅稅額。

　　『正確答案』非房地產開發企業繳納的印花稅允許作為稅金扣除;非房地產開發企業不允許按照取得土地使用權所支付金額和房地產開發成本合計數的20%加計扣除。

　　(1)住宅銷售收入為19 000萬元

　　(2)確定轉讓房地產的扣除項目金額：

　　①取得土地使用權所支付的金額為：2840+160=3 000萬元

　　②住宅開發成本為2800萬元

　　③房地產開發費用為：(3000+2800)×10%=580(萬元)

　　④與轉讓房地產有關的稅金為:495+4.5=499.5(萬元)

　　⑤轉讓房地產的扣除項目金額為：3 000+2 800+580+499.5=6 879.5(萬元)

　　(3)計算轉讓房地產的增值額：19 000-6 879.5=12 120.5(萬元)

　　(4)計算增值額與扣除項目金額的比率：12 120.5÷6 879.5≈176%

　　(5)計算應繳納的土地增值稅稅額：﹦12 120.5×50%-6 879.5×15%=5028.33(萬元)

　　【典型例題2】某市一房地產開發公司發生下列業務：

　　通過競拍取得一宗土地使用權，支付價款、稅費合計6000萬元，本年度占用80%開發寫字樓。開發期間發生開發成本4000萬元;發生管理費用2800萬元、銷售費用1600萬元、利息費用400萬元(不能提供金融機構的證明)。9月份該寫字樓竣工驗收，10-12月，房地產開發公司將寫字樓總面積的3/5直接銷售，銷售合同記載取得收入為12000萬元。12月，該房地產開發公司的建筑材料供應商催要材料價款，經雙方協商，房地產開發公司用所開發寫字樓的1/5抵償材料價款。剩余的1/5公司轉為固定資產自用。(注：開發費用扣除的比例為10%。)

　　寫字樓土地增值稅準予扣除項目的金額。

　　『正確答案』抵債部分的寫字樓也應視同銷售繳稅。

　　土地使用權金額=6000×80%×(4÷5)=3840(萬元)

　　開發成本=4000×(4÷5)=3200(萬元)

　　開發費用=(3840+3200)×10%=704(萬元)

　　稅金及附加=16000×5%×(1+7%+3%)=880(萬元)

　　加價扣除金額=(3840+3200)×20%=1408(萬元)

　　扣除項目金額總計=3840+3200+704+880+1408=10032(萬元)

　　銷售寫字樓應繳納土地增值稅。

　　『正確答案』銷售收入=12000÷3×4=16000(萬元)

　　增值額=16000-10032=5968(萬元)

　　增值率=5968÷10032×100%=59.49%，

　　應繳納土地增值稅=5968×40%-10032×5%=1885.6(萬元)

　　(二)存量房地產的扣除項目的確定：

　　【典型例題1】某國有企業2009年5月在市區購置一棟辦公樓，支付8000價款萬元。2011年5月，該企業將辦公樓轉讓，取得收入10000萬元，簽訂產權轉移書據。辦公樓經稅務機關認定的重置成本價為12000萬元，成新率70%.該企業在繳納土地增值稅時計算的增值額為(　)。

　　A.400萬元

　　B.1485萬元

　　C.1490萬元

　　D.200萬元

　　『正確答案』B

　　『答案解析』評估價格=12000×70%=8400(萬元)，

　　稅金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(萬元)

　　增值額=10000-8400-115=1485(萬元)

　　【典型例題2】位于縣城的某商貿公司2011年12月銷售一棟舊辦公樓，取得收入1000萬元，繳納印花稅0.5萬元，因無法取得評估價格，公司提供了購房發票，該辦公樓購于2008年1月，購價為600萬元，繳納契稅18萬元。該公司銷售辦公樓計算土地增值稅時，可扣除項目金額的合計數為(　)。

　　A.639.6萬元

　　B.640.1萬元

　　C.760.1萬元

　　D.763.7萬元

　　『正確答案』C

　　『答案解析』營業稅、城建稅及附加=(1000-600)×5%×(1+5%+3%)=21.6(萬元)

　　房屋價值= 600×(1+4×5%)=720(萬元)

　　凡能提供契稅完稅憑證的準予扣除，但不作為加計5%的基數。

　　可以扣除的金額=720+21.6+18+0.5=760.1(萬元)

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