五、房地產開發企業土地增值稅清算

　　(一)土地增值稅的清算條件

　　(二)非直接銷售和自用房地產的收入確定

　　1.將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

　　(1)按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;

　　(2)由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　2.已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入;未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

　　(三)土地增值稅的扣除項目

　　1.扣除項目須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　2.房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

　　3.與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：

　　(1)建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;

　　(2)建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除;

　　(3)建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

　　4.銷售已裝修的房屋的裝修費用可以計入房地產開發成本。房預提費用，除另有規定外，不得扣除。

　　5.多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

　　6.質量保證金開具發票的，按發票所載金額予以扣除;未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

　　7.逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。

　　8.契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

　　9.拆遷安置費的扣除

　　①回遷，視同銷售確認收入，同時確認拆遷補償費，差價調整拆遷補償費;

　　②異地安置：包括本企業項目安置、購入安置和貨幣安置，計入拆遷補償費。

　　(四)土地增值稅的核定征收(核定征收率原則上不得低于5%)

　　有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

　　1.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;

　　2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　3.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

　　4.符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

　　5.申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

　　(五)清算后再轉讓房地產的處理

　　在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

　　(六)預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。

　　【典型例題1】對房地產開發企業進行土地增值稅清算時，下列表述正確的是(　)。

　　A.房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除

　　B.房地產開發企業提供的開發間接費用資料不實的，不得扣除

　　C.房地產開發企業提供的前期工程費的憑證不符合清算要求的，不得扣除

　　D.房地產開發企業銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費用不得超過房屋值的10%

　　『正確答案』A

　　『答案解析』B和C選項，房地產開發企業提供的開發間接費用資料不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定。選項D，房地產開發企業銷售已裝修房屋，可以扣除裝修費用，無金額限制。

　　【典型例題2】下列各項中，房地產開發公司應進行土地增值稅清算的有(　)。

　　A.直接轉讓土地使用權的

　　B.房地產開發項目全部竣工完成銷售的

　　C.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的

　　D.取得銷售(預售)許可證滿2年仍未銷售完畢的

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』選項D，取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務機關可要求納稅人清算。

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