稅法之房產稅法

　　房產稅是稅法小稅種中較為重要的一個稅種，與城鎮土地使用稅還有很多相似之處，但主要考點似乎不在稅收優惠(因為稅收優惠容易記住)。主要考點主要是涉及稅率的計算型選擇題，涉及到判斷按照房產余值計征還是從租計征之問題，最后就是納稅義務發生時間會出判斷型選擇題(多選為主)。以下是本章詳細內容：

　　一、納稅人：產權所有人、承典人;代管人、使用人。2009年起，“老外”也要交。還有哪個稅“老外”也要交了?答案是：城鎮土地使用稅(2010年起)。

　　二、征稅范圍：城市、縣城、建制鎮和工礦區。注意房產不等同于建筑物。

　　三、房產稅的稅率。(需要牢記)

　　四、房產稅之從價計征(稅率1.2%)

　　按照房產原值一次減除10%——30%的扣除(損耗價值)后的余值，若為獨立的建筑物，在進行扣除前先對房產的原值進行確定(即打折扣)。原值若明顯不合理則需要評估，沒有原值的由所在地稅務機關參考同類房產的價值核定，10——30%的比例由省級人民政府確定。

　　五、投資聯營的房產應納房產稅區分以下兩種情況：

　　(一)以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產余值作為計稅依據計算房產稅。

　　(二)對只收取固定收入，不承擔聯營風險的，應按租金收入計征房產稅。

　　六、融資租賃房屋應納房產稅

　　由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。理由在于融資租賃房屋實質上屬于分期付款購買，所以不能按照從租計征，而應采用從價計征之計稅形式。

　　七、房屋附屬設備和配套設施計稅

　　凡是以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，應計入房產原值，計征房產稅。

　　更換時，可扣除原件價值。(合情合理)對易損常壞配件，更換與否對房產原值沒有影響。(這是為了節省交易成本的需要)

　　八、房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用。

　　宗地容積率低于0.5的，按照房屋建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

　　九、居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營的代管人或使用人納稅，屬于自營的，按照房產原值減除10%——30%后的余值計征，無原值或無法區分業主共有房產和其他房產的，由地方稅務機關核定。出租的，按照租金收入計征。

　　十、出租房產之免收租金期不影響繳納房產稅。

　　十一、【稅收優惠】

　　(一)國家機關、人民團體、軍隊自用房產免征房產稅。出租房產及其他非自用房產均應納稅。

　　(二)由國家財政部門撥付事業經費的單位所有房產，本身業務范圍內使用的房產免征房產稅，其附屬工廠、商店、招待所等用房，照章納稅。

　　(三)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免征房產稅。但其附設的單位，如影劇社、飲食部、茶社、照相館等使用的房產以及出租的房產，照章納稅。

　　(四)個人所有的非營業用的房產免征房產稅，營業用房和出租用房照章納稅。

　　(五)央行(含外匯管理局)所屬分支機構自用房產免征房產稅。

　　(六)專門經營農產品的批發市場、農貿市場使用的房產，暫免征收房產稅。

　　(七)供熱企業為居民供熱所使用的廠房繼續免征房產稅。

　　(八)商品儲備管理公司及其直屬庫承擔商品儲備業務自用的房產，免征房產稅。

　　信仰提醒：此部分優惠其實很容易分辨，只要大概記住這些行業或企業即可，自用或自身需要的業務用房就免稅，混在一起但能分開的就按比例，無法分開的，對不起，全納稅。這是稅法的基本規矩，總之，鼓勵納稅人核算清晰，以便該免稅的免稅，該納稅的納稅。

　　十二、房產稅征收管理相關考點

　　(一)“之月”：納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起繳納房產稅。(其余一般為“次月”)

　　(二)“次月”：取證、使用、交付、驗收、建成的“次月”。注意區分：自行新建房用于生產經營，是從建成之次月起繳納房產稅，只有將原有房產用于生產經營，才從生產經營“之月”起繳納房產稅。

　　(三)房產稅按年計算、分期繳納，具體由省級人民政府確定。(回顧一下：10——30%的比例由省級人民政府確定。)

　　(四)與城鎮土地使用稅有很多相似之處：1.按年計算、分期繳納;2.納稅期限由省級人民政府確定。一個房子一個地，中國特色嘛，記住就好。

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