稅法之房產(chǎn)稅法

　　房產(chǎn)稅是稅法小稅種中較為重要的一個(gè)稅種，與城鎮(zhèn)土地使用稅還有很多相似之處，但主要考點(diǎn)似乎不在稅收優(yōu)惠(因?yàn)槎愂諆?yōu)惠容易記住)。主要考點(diǎn)主要是涉及稅率的計(jì)算型選擇題，涉及到判斷按照房產(chǎn)余值計(jì)征還是從租計(jì)征之問題，最后就是納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間會(huì)出判斷型選擇題(多選為主)。以下是本章詳細(xì)內(nèi)容：

　　一、納稅人：產(chǎn)權(quán)所有人、承典人;代管人、使用人。2009年起，“老外”也要交。還有哪個(gè)稅“老外”也要交了?答案是：城鎮(zhèn)土地使用稅(2010年起)。

　　二、征稅范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。注意房產(chǎn)不等同于建筑物。

　　三、房產(chǎn)稅的稅率。(需要牢記)

　　四、房產(chǎn)稅之從價(jià)計(jì)征(稅率1.2%)

　　按照房產(chǎn)原值一次減除10%——30%的扣除(損耗價(jià)值)后的余值，若為獨(dú)立的建筑物，在進(jìn)行扣除前先對(duì)房產(chǎn)的原值進(jìn)行確定(即打折扣)。原值若明顯不合理則需要評(píng)估，沒有原值的由所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)的價(jià)值核定，10——30%的比例由省級(jí)人民政府確定。

　　五、投資聯(lián)營的房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅區(qū)分以下兩種情況：

　　(一)以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算房產(chǎn)稅。

　　(二)對(duì)只收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　六、融資租賃房屋應(yīng)納房產(chǎn)稅

　　由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。理由在于融資租賃房屋實(shí)質(zhì)上屬于分期付款購買，所以不能按照從租計(jì)征，而應(yīng)采用從價(jià)計(jì)征之計(jì)稅形式。

　　七、房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)稅

　　凡是以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　更換時(shí)，可扣除原件價(jià)值。(合情合理)對(duì)易損常壞配件，更換與否對(duì)房產(chǎn)原值沒有影響。(這是為了節(jié)省交易成本的需要)

　　八、房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用。

　　宗地容積率低于0.5的，按照房屋建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

　　九、居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營的代管人或使用人納稅，屬于自營的，按照房產(chǎn)原值減除10%——30%后的余值計(jì)征，無原值或無法區(qū)分業(yè)主共有房產(chǎn)和其他房產(chǎn)的，由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核定。出租的，按照租金收入計(jì)征。

　　十、出租房產(chǎn)之免收租金期不影響繳納房產(chǎn)稅。

　　十一、【稅收優(yōu)惠】

　　(一)國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。出租房產(chǎn)及其他非自用房產(chǎn)均應(yīng)納稅。

　　(二)由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位所有房產(chǎn)，本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，其附屬工廠、商店、招待所等用房，照章納稅。

　　(三)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但其附設(shè)的單位，如影劇社、飲食部、茶社、照相館等使用的房產(chǎn)以及出租的房產(chǎn)，照章納稅。

　　(四)個(gè)人所有的非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，營業(yè)用房和出租用房照章納稅。

　　(五)央行(含外匯管理局)所屬分支機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

　　(六)專門經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場使用的房產(chǎn)，暫免征收房產(chǎn)稅。

　　(七)供熱企業(yè)為居民供熱所使用的廠房繼續(xù)免征房產(chǎn)稅。

　　(八)商品儲(chǔ)備管理公司及其直屬庫承擔(dān)商品儲(chǔ)備業(yè)務(wù)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

　　信仰提醒：此部分優(yōu)惠其實(shí)很容易分辨，只要大概記住這些行業(yè)或企業(yè)即可，自用或自身需要的業(yè)務(wù)用房就免稅，混在一起但能分開的就按比例，無法分開的，對(duì)不起，全納稅。這是稅法的基本規(guī)矩，總之，鼓勵(lì)納稅人核算清晰，以便該免稅的免稅，該納稅的納稅。

　　十二、房產(chǎn)稅征收管理相關(guān)考點(diǎn)

　　(一)“之月”：納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅。(其余一般為“次月”)

　　(二)“次月”：取證、使用、交付、驗(yàn)收、建成的“次月”。注意區(qū)分：自行新建房用于生產(chǎn)經(jīng)營，是從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅，只有將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，才從生產(chǎn)經(jīng)營“之月”起繳納房產(chǎn)稅。

　　(三)房產(chǎn)稅按年計(jì)算、分期繳納，具體由省級(jí)人民政府確定。(回顧一下：10——30%的比例由省級(jí)人民政府確定。)

　　(四)與城鎮(zhèn)土地使用稅有很多相似之處：1.按年計(jì)算、分期繳納;2.納稅期限由省級(jí)人民政府確定。一個(gè)房子一個(gè)地，中國特色嘛，記住就好。

　　相關(guān)推薦：

　　2014年注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》高頻考點(diǎn)講解匯總

　　2014年注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》全真試題及解析匯總

　　2014注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》最后沖刺試題及解析匯總

　　2014年注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》“營改增”核心要點(diǎn)匯總