房地產開發企業土地增值稅清算

　　(一)清算單位

　　(1)土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

　　(2)開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

　　(二)清算條件

　　1.納稅人應進行土地增值稅的清算的三種情況

　　(1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

　　(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

　　(3)直接轉讓土地使用權的。

　　2.主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的四種情況

　　(1)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

　　(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

　　(4)省稅務機關規定的其他情況。

　　(三)非直接銷售和自用房地產的收入確定

　　1.房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分紅、償債、換取非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。

　　2.房地產企業用建造的該項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。

　　收入按下列方法和順序確認：

　　(1)按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;

　　(2)由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　3.將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，產權未發生轉移的情況下——不扣除相應的成本和費用。

　　(四)扣除項目規定

　　1.可據實扣除的項目

　　(1)開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施：①建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;②建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除;③建成后有償轉讓的，應計算收人，并準予扣除成本、費用。

　　(2)房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。

　　(3)房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除。

　　(4)房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

　　(5)房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

　　(6)貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

　　2.可核定扣除項目

　　前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的。

　　3.不可扣除的項目

　　(1)扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　(2)房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

　　(3)竣工后，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

　　(4)房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。

　　(五)土地增值稅的核定征收

　　稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅的五種行為:

　　(1)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;

　　(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　(3)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

　　(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(5)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

　　核定的征收率:為了規范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區分不同房地產類型制定核定征收率。

　　注意：核定征收率(P221)≠預征率(P222)

　　(六)清算后再轉讓房地產

　　在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓時，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

　　單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

　　(七)清算后應補稅與滯納金

　　納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的,不加收滯納金。

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