【面試熱點】

　　2013年第二季度以來，不少地方又開始響應國稅總局文件陸續啟動了土地增值稅的“收緊”或者“清查”行動。北京最積極，其早在5月初就“放風”，稱將以提高預征稅率的方式來“收緊”土地增值稅，最高稅率預計可達到8%。房市還不算發達的河北也表示，將在6月份啟動有史以來“最大規�！钡耐恋卦鲋刀惽宀�。2013年5月，北京律師李勁松關于“45家房企拖欠680億土地增值稅”的質疑重新把這個幾乎被遺忘的稅種推上了臺面。

　　【深入分析】

　　何為“土地增值稅”?

　　土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

　　作為中國現有土地稅收中最具“公平正義”色彩的稅種，土地增值稅在現實中發揮的作用距離大眾期待卻漸行漸遠。

　　“收緊”土地增值稅其實是“醉翁之意不在酒”，并非著眼于調控房價的“公平正義”的理想，而在于高層對金融風險的擔憂。它可以看作是宏觀調控的應景之策，而并非著眼于調控房價的長期考量。

　　稅率太高，地方政府顯然不會這樣“為難”地產商。土地增值稅的稅率為四級累進，屬于“重稅”，從20%至60%不等，也就是說增值額的兩成至六成可能被拿走。

　　落實程度不佳的背后因素是地方政府的“自由裁量”。復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰說：對很多地方政府來說，稅收是手中不多的資源，是一種招商的競爭力。當別人給地產商“優惠”，你卻不給，那么你就失去了競爭力，這是土地增值稅經常“走樣”的主要原因。

　　【本質】

　　土地增值稅的概念由經濟學家約翰·米勒最早提出，19世紀中葉，英國城市化步入高峰，其城市人口已超越總人口的50%，而土地增值稅的形成和城市化密不可分。一直以來，房地產行業的高利潤率并非來自傳統意義的“偷稅漏稅”。在一些城市，地產商依然可以通過“城市更新”或“城中村改造”的名目低價拿地。在另一些地方，政府則樂于將“工業用地”批為“住宅用地”，而對地產商是否交足差額在所不問。

　　土地增值稅的“困境” 不但在于它很難降低房價，相反它還可能推高房價。它會降低投入地產開發的資金回報率，這只會減少供給;與此同時，作為增值稅，它天生具有轉嫁功能，最后成本可能還是買房者承擔。

　　【措施】

　　挑戰既得利益是關鍵。

　　首先，中央政府應秉承土地增值稅的“公平正義”之意，進行“清查”杜絕“例行公事”，逐漸降低敵方政府在土地增值稅征收方面的自由裁量權。

　　其次，調整財政稅收宏觀架構，糾正地方政府扭曲的發展理念。

　　最后，通過征收房產稅的方式加強房產管理，控制高房價。因為房產稅，是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。

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