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　　例3：教材P90 例5-11

　　沿用教材P88例5-8，20×7年某企業擁有一項房地產，過去作為企業一項存貨，賬面余額為45000萬元，未計提減值準備。4月15日該寫字樓的公允價值為41000萬元，20×7年12月31日，該項投資性房地產的公允價值為43000萬元。20×8年4月租賃期屆滿，甲企業收回該項投資性房地產，并于20×8年6月以46000萬元出售，出售款項已收訖。

　　分析：20×7年4月15日，存貨轉為投資性房地產，用公允價值計價，公允價值為41000萬元，原賬面價值為45000萬元。公允價值小于賬面價值，差額確認為損失：公允價值變動損益。

　　借：投資性房地產—××寫字樓(成本)　41000

　　公允價值變動損益　　　　　　　　　 4000

　　貸：開發產品　　　　　　　　　　　　　　45000

　　注：上面所講為公允價值小于賬面價值，如果公允價值大于原賬面價值，如教材P91例5-12，4月15日該寫字樓的公允價值為47000萬元。轉換后投資性房地產入賬價值應為47000萬元，原賬面價值為45000萬元。公允價值大于原賬面價值，不確認收益，要計入資本公積-其他資本公積。

　　借：投資性房地產—××寫字樓(成本)　　47000

　　貸：開發產品　　　　　　　　　　　　　　　45000

　　資本公積—其他資本公積　　　　　　 　 2000

　　※ 注意理解和前面所講的投資性房地產轉為自用或存貨的區別：

　　①投資性房地產轉為自用或存貨時，由于投資性房地產的目的就是為了獲利，所以轉為自用或存貨時，無論公允價值大于原賬面價值還是公允價值小于原賬面價值，其損益都應該加以確認，計入公允價值變動損益。

　　②自用或存貨轉為投資性房地產時，由于自用房地產的目的不是為了出租獲利或賺取差價。所以自用改為出租，當公允價值大于原賬面價值時，不確認收益，暫時計入資本公積—其他資本公積;發生損失時，出于謹慎性考慮，確認損失。

　　二、投資性房地產的處置

　　(一)成本模式計量的投資性房地產

　　應按實際收到的金額與處置時該項投資性房地產的賬面價值(賬面價值=原始價值-累計折舊或累計攤銷-減值準備)之間的差額，計入當期損益。

　　1. 處置收入作為其他業務收入：

　　借：銀行存款

　　貸：其他業務收入

　　2. 處置成本是投資性房地產的賬面價值：

　　借：其他業務成本

　　投資性房地產累計攤銷

　　投資性房地產減值準備

　　貸：投資性房地產

　　3. 其他業務收入減其他業務成本即為處置收益。

　　(二)公允價值模式計量的投資性房地產

　　1. 處置收入：

　　借：銀行存款

　　貸：其他業務收入

　　2. 在轉出投資性房地產的賬面價值時，賬面價值包括原始價值、變動數額。

　　例4：某企業有一項房地產，07年2月購買時買價1200萬元。07年12月31日漲到1500萬元，增加投資性房地產公允價值變動300萬元。08年12月1日將此房地產出售，收到價款1400萬元。賬務處理：

　　借：銀行存款 1400

　　貸：其他業務收入 1400

　　結轉其他業務成本：

　　借：其他業務成本 1500

　　貸：投資性房地產-×房地產(成本) 1200

　　-×房地產(公允價值變動) 300

　　由于確認的其他業務收入為1400萬元，其他業務成本1500萬元，則處置損失100萬元，但還不能說處置此房地產發生了損失。因為在07年12月31日時，曾經做過公允價值變動損益，當時借：投資性房地產300，貸：公允價值變動損益300。

　　投資性房地產處置時，公允價值變動損益300也應轉作其他業務收入：

　　借：公允價值變動損益 300

　　貸：其他業務收入 300

　　則企業出售此項投資性房地產時，所產生的其他業務收入為1400+300=1700(萬元)，其他業務成本1500萬元，其他業務收益200萬元。

　　本章07年考題

　　單選題：下列關于投資性房地產核算的表述中，正確的是()。

　　A. 采用成本模式計量的投資性房地產不需要確認減值損失

　　B. 采用公允價值模式計量的投資性房地產可轉換為成本模式計量

　　C. 采用公允價值模式計量的投資性房地產，公允價值的變動金額應計入資本公積

　　D. 采用成本模式計量的投資性房地產，符合條件時可轉換為公允價值模式計量

　　答案：D

　　解析：采用成本模式計量的投資性房地產存在減值跡象的，應當適用資產減值的有關規定，計提投資性房地產減值準備，所以A項不正確;已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式，所以B項不正確;采用公允價值模式計量的投資性房地產，公允價值的變動金額計入“公允價值變動損益”，所以C項不正確。

　　多選題：下列各項中，屬于投資性房地產的有( )。

　　A. 企業擁有并自行經營的飯店

　　B. 企業以經營租賃方式租出的寫字樓

　　C. 房地產開發企業正在開發的商品房

　　D. 企業持有擬增值后轉讓的土地使用權

　　答案：BD

　　解析：已出租的建筑物、持有并準備增值后轉讓的土地使用權屬于投資性房地產，A項屬于固定資產、C項屬于企業存貨。

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