知識點三十、土地增值稅的計稅依據

　　納稅人轉讓房地產所取得的增值額。

　　增值額=轉讓房地產的收入-稅法規定的扣除項目金額

　　(一)應稅收入的確定

　　包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　納稅人取得的收入為外國貨幣的，應當以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據以計算土地增值稅稅額。

　　(二)扣除項目及其金額(重點掌握)——新5舊3

　　計稅依據的特殊規定

　　(1)納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收土地增值稅：

　　①隱瞞、虛報房地產成交價格的

　　②提供扣除項目金額不實的

　　③轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的

　　(2)非直接銷售和自用房地產收入的確定

　　房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認：

　　①按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;

　　②由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　知識點三十一、土地增值稅的稅率與應納稅額的計算

　　(一)稅率——四級超率累進稅率(考試中給)

　　(二)應納稅額的計算

　　1.確定收入額

　　2.明確扣除項目

　　3.計算增值額

　　增值額=房地產轉讓收入-扣除項目金額

　　4.計算增值率

　　增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

　　5.確定適用稅率和速算扣除系數

　　按照計算出的增值率，確定適用稅率和速算扣除系數

　　6.計算應納稅額

　　土地增值稅應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

　　單項選擇題

　　◎李某2011年3月轉讓其2007年1月購買的一處住房，取得轉讓收入50萬元，繳納相關稅費5萬元，購入時價格30萬元。本次轉讓中李某應繳納土地增值稅( )。

　　A.0

　　B.3

　　C.4.5

　　D.5

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：本題考核土地增值稅減免稅的規定。2008年11月1日起，對個人轉讓住房一律免征土地增值稅。