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第一章　資產(chǎn)

　　知識點(diǎn)五：投資性房地產(chǎn)

　　(一)投資性房地產(chǎn)的范圍

　　1.屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

　　(1)已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。

　　(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

　　【思考問題】企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分土地使用權(quán)停止自用，董事會作出書面決議，決定繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán)，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。這種情況屬于投資性房地產(chǎn)。

　　(3)已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物。

　　【思考問題】A企業(yè)與B企業(yè)簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營租賃合同，A企業(yè)將其持有產(chǎn)權(quán)的門面房出租給B企業(yè)，為期5年。B企業(yè)一開始將這門面房用于自行經(jīng)營餐館。2年后，由于連續(xù)虧損，B企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給C公司，以賺取租金差價。

　　本例中，對于A企業(yè)而言，由于門面房產(chǎn)權(quán)屬于A企業(yè)，屬于其投資性房地產(chǎn)。而對于B企業(yè)而言，由于沒有產(chǎn)權(quán)，則不屬于其投資性房地產(chǎn)。

　　2.不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

　　(1)自用房地產(chǎn)，是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)的廠房和辦公樓，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權(quán)等。

　　(2)作為存貨的房地產(chǎn)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。

　　【思考問題】

　　(1)某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于自營或自用，部分用于出租?部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨(dú)計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨(dú)計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　【例如】甲企業(yè)在北京市中心有一個辦公樓，共16層。16層能夠單獨(dú)計量和出售。2011年，甲企業(yè)將第1層全部經(jīng)營出租給A公司作為超市，第2-10層全部經(jīng)營出租給B公司作為辦公用房，11層-16層作為自用辦公使用。

　　第1層，第2-10層能否作為投資性房地產(chǎn)?可以。

　　(2)企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店?其經(jīng)營目的是通過向客戶提供客房服務(wù)取得服務(wù)收入，該業(yè)務(wù)不具有租賃性質(zhì)，不屬于投資性房地產(chǎn);將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨(dú)計量和出售的，出租的部分可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　【例如】甲企業(yè)在天津市中心有一個旅館，共5層，作為提供住宿服務(wù)。5層能夠單獨(dú)計量和出售的�，F(xiàn)在，第5層全部經(jīng)營出租給A公司作為辦公用房，其他1-4層仍然作為旅館提供住宿服務(wù)。

　　第5層能否作為投資性房地產(chǎn)?可以。

　　(3)出租柜臺?

　　不屬于投資性房地產(chǎn)。因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)包括的是已出租的建筑物，即以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，不是出租柜臺。

　　(4)企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物?

　　這里的“空置建筑物”，是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。只有企業(yè)管理當(dāng)局(董事會或類似機(jī)構(gòu))作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產(chǎn)。

　　(5)企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，如果收取租金，是否屬于投資性房地產(chǎn)?

　　企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。

　　【多選題】(2011年考題)下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有( )。

　　A.房地產(chǎn)企業(yè)持有的待售商品房

　　B.以經(jīng)營租賃方式出租的商用房

　　C.以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)

　　D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物

　　『正確答案』BC

　　『答案解析』選項(xiàng)A屬于存貨，選項(xiàng)D企業(yè)沒有所有權(quán)，不作為自有資產(chǎn)核算。

　　(二)成本模式下的投資性房地產(chǎn)會計核算

　　投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量具有成本和公允價值兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計量，滿足特定條件時可以采用公允價值模式計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　1.外購的投資性房地產(chǎn)

　　外購的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照取得時的實(shí)際成本進(jìn)行初始計量，其成本包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。會計處理為：

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　貸：銀行存款

　　2.企業(yè)自行建造或開發(fā)完成取得的投資性房地產(chǎn)

　　其成本包括建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建安成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等，會計處理為：

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　貸：銀行存款

　　3.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

　　(1)按期(月)對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，會計處理為：

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊

　　投資性房地產(chǎn)累計攤銷

　　(2)取得的租金收入，會計處理為：

　　借：銀行存款

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　借：營業(yè)稅金及附加

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅

　　(3) 投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的,還應(yīng)

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