第一節(jié) 房地產(chǎn)估價的市場法

　　一、市場法概述

　　市場法: 是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與被估價房地產(chǎn)進行比較，對他們的實際成交價格進行適當?shù)奶幚韥砬笕”还纼r房地產(chǎn)價值的方法。求得的價值稱為比準價格。

　　可比實例:交易實例中交易類型與估價目的吻合、成交日期與估價時點接近、成交價格為正常市場價格或者能夠修正為正常市場價格的類似房地產(chǎn)。

　　市場法的理論依據(jù)：是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。

　　市場法適用于:評估住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)的價值。不適用于:特殊廠房、機場、碼頭、學校、紀念館、古建筑、教堂、寺廟等數(shù)量很少或較少發(fā)生交易的房地產(chǎn)。及在建工程可比性較差的房地產(chǎn)。

　　運用市場法估價4個步驟：(1)搜集交易實例。(2)選取可比實例。(3)對可比實例的成交價格進行適當?shù)奶幚怼７譃榻灰兹掌谡{(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。(4)求取比準價格。

　　二、搜集交易實例

　　搜集交易實例應搜集的內(nèi)容：(1)交易實例房地產(chǎn)的狀況;(2)交易雙方;(3)成交日期;(4)成交價格;(5)付款方式;(6)交易情況，如交易目的、交易方式、交易稅費負擔方式等。

　　三、選取可比實例

　　可比實例：符合一定條件、可以作為參照比較的交易實例。

　　應符合以下要求：(1)可比實例房地產(chǎn)應是被估價房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn);(2)可比實例的交易類型應與估價目的吻合;(3)可比實例的成交日期應盡量接近估價時點;(4)可比實例的成交價格應盡量為正常價格。

　　一般選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個).可比實例即可。

　　四、建立價格可比基礎

　　(1)統(tǒng)一付款方式;(2)統(tǒng)一采用單價;(3)統(tǒng)一幣種和貨幣單位;(4)統(tǒng)一面積內(nèi)涵;(5)統(tǒng)一面積單位。

　　價格通常以一次性付清所需要支付的金額為基準，因此，需要將分期支付的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次性付清的金額。具體方法是通過折現(xiàn)計算。

　　建筑面積下的單價=套內(nèi)建筑面積下的單價X套內(nèi)建筑面積÷建筑面積

　　建筑面積下的單價=使用面積下的單價X使用面積÷建筑面積

　　套內(nèi)建筑面積下的單價=使用面積下的單價X使用面積÷套內(nèi)建筑面積