六、交易日期調整

　　交易日期調整：將可比實例在其成交日期時的價格調整到在估價時點時的價格。這種對可比實例成交價格進行的調整，稱為交易日期調整。

　　通常是采用價格指數或價格變動率進行交易日期調整。

　　價格指數有定基價格指數和環比價格指數。其中，采用定基價格指數進行交易日期調整的公式為：

　　可比實例在其成交日期的價格X估價時點時的價格指數/成交日期時的價格指數=可比實例在估價時點的價格

　　采用環比價格指數進行交易日期調整的公式為：

　　可比實例在其成交日期的價格X成交日期的下一時期的價格指數X再下一時期的價格指數X…X估價時點時的價格指數=可比實例在估價時點的價格.

　　房地產價格變動率有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內平均上升或下降的價格變動率。其中，采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期調整的公式為：

　　可比實例在其成交日期的價格X(1±價格變動率)期數=可比實例在估價點的價格.

　　采用期內平均上升或下降的價格變動率進行交易日期調整的公式為：

　　可比實例在其成交日期的價格X(1±價格變動率X期數)=可比實例在估價時點的價格

　　例10—2：某地區某類房地產2007年2月至8月的價格指數分別為99.6，94.7，96.7，105.，109.2，112.5，118.1(均以上個月為100)。其中某宗房地產在2007年4月的價格為2000元/平方米，對其進行交易日期調整，調整到2007年8月的價格為： 2000X1.05X1.092X1.125X1.181=3046.8(元/平方米)

　　七、房地產狀況調整

　　房地產狀況調整:是把可比實例房地產狀況下的價格，調整為被估價房地產狀況下的價格。因此，經過房地產狀況調整之后，就把可比實例在其自身房地產狀況下的價格變成了在被估價房地產狀況下的價格。

　　可比實例房地產狀況一般是在其成交日期時的狀況。被估價房地產狀況應是其需要評估的價值所對應或反映的房地產狀況，通常是在估價時點時的狀況。

　　房地產狀況調整分為:區位狀況調整、實物狀況調整和權益狀況調整。

　　區位狀況：是對房地產價格有影響的房地產區位因素的狀況。區位狀況調整是將可比實例房地產在其區位狀況下的價格，調整為在被估價房地產區位狀況下的價格。區位狀況調整內容包括：位置、交通、環境景觀、外部配套設施等影響房地產價格的因素。

　　實物狀況：是對房地產價格有影響的房地產實物因素的狀況。實物狀況調整是將可比實例房地產在其實物狀況下的價格，調整為在被估價房地產實物狀況下的價格。實物狀況調整內容主要包括：建筑規模、建筑結構、設施、設備、裝飾裝修、空間布局、外觀、防水、保溫、隔熱、隔音、通風、采光、日照、使用率、層高、完損程度等影響房地產價格的因素。

　　權益狀況是:對房地產價格有影響的房地產權益因素的狀況。權益狀況調整是將可比實例房地產在其權益狀況下的價格，調整為在被估價房地產權益狀況下的價格。由于在選取可比實例時要求可比實例的權利性質應與被估價房地產的權利性質相同，所以，在可比實例的權利性質與被估價房地產的權利性質相同的前提下，權益狀況調整的內容主要包括：土地使用期限、城市規劃限制條件(如容積率)等影響房地產價格的因素。

　　房地產狀況調整的思路：以估價對象房地產狀況為基準，將可比實例房地產狀況與估價對象房地產狀況進行直接比較。具體思路：(1)確定對被估價房地產這類房地產的價格有影響的各種房地產自身因素。(2)判定被估價房地產和可比實例房地產在這些因素方面的狀況，將可比實例房地產與被估價房地產在這些因素方面的狀況逐一進行比較，找出它們之間的差異程度。(3)將可比實例房地產與被估價房地產之間的差異程度轉換為價格差異程度。即找出房地產狀況差異程度所造成的價格差異程度。(4)根據價格差異程度對可比實例的成交價格進行調整。

　　房地產狀況調整的方法主要有百分率法和差額法。

　　采用百分率法進行房地產狀況調整的公式為：

　　可比實例在其房地產狀況下的價格X房地產狀況調整系數=可比實例在被估價房地產狀況下的價格.

　　采用差額法進行房地產狀況調整的公式為：可比實例在其房地產狀況下的價格±房地產狀況調整金額=可比實例在被估價房地產狀