六、交易日期調(diào)整

　　交易日期調(diào)整：將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整到在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱(chēng)為交易日期調(diào)整。

　　通常是采用價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整。

　　價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。其中，采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：

　　可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格X估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)/成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

　　采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：

　　可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格X成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)X再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)X…X估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格.

　　房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率。其中，采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：

　　可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格X(1±價(jià)格變動(dòng)率)期數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)點(diǎn)的價(jià)格.

　　采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：

　　可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格X(1±價(jià)格變動(dòng)率X期數(shù))=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

　　例10—2：某地區(qū)某類(lèi)房地產(chǎn)2007年2月至8月的價(jià)格指數(shù)分別為99.6，94.7，96.7，105.，109.2，112.5，118.1(均以上個(gè)月為100)。其中某宗房地產(chǎn)在2007年4月的價(jià)格為2000元/平方米，對(duì)其進(jìn)行交易日期調(diào)整，調(diào)整到2007年8月的價(jià)格為： 2000X1.05X1.092X1.125X1.181=3046.8(元/平方米)

　　七、房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整:是把可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為被估價(jià)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。因此，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)狀況調(diào)整之后，就把可比實(shí)例在其自身房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格變成了在被估價(jià)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。

　　可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況一般是在其成交日期時(shí)的狀況。被估價(jià)房地產(chǎn)狀況應(yīng)是其需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，通常是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為:區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。

　　區(qū)位狀況：是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。區(qū)位狀況調(diào)整是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在被估價(jià)房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價(jià)格。區(qū)位狀況調(diào)整內(nèi)容包括：位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

　　實(shí)物狀況：是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況。實(shí)物狀況調(diào)整是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在被估價(jià)房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。實(shí)物狀況調(diào)整內(nèi)容主要包括：建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、外觀、防水、保溫、隔熱、隔音、通風(fēng)、采光、日照、使用率、層高、完損程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

　　權(quán)益狀況是:對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。權(quán)益狀況調(diào)整是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在被估價(jià)房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格。由于在選取可比實(shí)例時(shí)要求可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與被估價(jià)房地產(chǎn)的權(quán)利性質(zhì)相同，所以，在可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)與被估價(jià)房地產(chǎn)的權(quán)利性質(zhì)相同的前提下，權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地使用期限、城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路：以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行直接比較。具體思路：(1)確定對(duì)被估價(jià)房地產(chǎn)這類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素。(2)判定被估價(jià)房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況，將可比實(shí)例房地產(chǎn)與被估價(jià)房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況逐一進(jìn)行比較，找出它們之間的差異程度。(3)將可比實(shí)例房地產(chǎn)與被估價(jià)房地產(chǎn)之間的差異程度轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度。即找出房地產(chǎn)狀況差異程度所造成的價(jià)格差異程度。(4)根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法主要有百分率法和差額法。

　　采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的公式為：

　　可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在被估價(jià)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格.

　　采用差額法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額=可比實(shí)例在被估價(jià)房地產(chǎn)狀