五、交易情況修正

　　交易情況修正：如果可比實例的成交價格是不正常的，則應將它修正為正常的。這種對可比實例成交價格進行的修正，稱為交易情況修正。

　　交易中的特殊因素：(1)利害關系人之間的交易。(2)急于出售或急于購買的交易。(3)交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。(4)交易雙方或某一方對所交易的房地產有偏好的交易。(5)特殊交易方式的交易。(6)交易稅費非正常負擔的交易。

　　有上述特殊交易情況的交易實例一般不宜選為可比實例，但當可供選擇的交易實例較少而不得不選用時，則應對其進行交易情況修正。修正的方法主要有百分率法和差額法。

　　采用百分率法進行交易情況修正的公式為：可比實例成交價格X交易情況修正系數=可比實例正常市場價格.

　　采用差額法進行交易情況修正的一般公式為： 可比實例成交價格土交易情況修正金額=可比實例正常市場價格.

　　對于交易稅費非正常負擔的修正：

　　正常成交價格-應由賣方繳納的稅費=賣方實際得到的價格

　　正常成交價格+應由買方繳納的稅費=買方實際付出的價格

　　買方實際付出的價格-賣方實際得到的價格=應由買賣雙方繳納的稅費,

　　如果賣方、買方應繳納的稅費是正常成交價格的一定比例。

　　即：由賣方繳納的稅費=正常成交價格X應由賣方繳納的稅費比率.

　　應由買方繳納的稅費=正常成交價格X應由買方繳納的稅費比率.

　　則： 正常成交價格=賣方實際得到的價格÷(1-應由賣方繳納的稅費比率).

　　正常成交價格=買方實際付出的價格÷(1+應由買方繳納的稅費比率).

　　例10—1：某宗房地產交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2325元/平方米，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。則該宗房地產交易的正常成交價格為：正常成交價格=賣方實際得到的價格÷(1-應由賣方繳納的稅費比率) =2325÷(1—7%)=2500(元/平方米)