2.2 出讓金

　　■指通過出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租以及國家在出讓之前的開發(fā)成本及有關(guān)費用

　　■在簽訂出讓合同后60日內(nèi)支付

　　2.3 招標、拍賣、掛牌出讓方式及程序

　　■一般規(guī)定(三種方式共同的規(guī)定)

　　☆編制出讓文件

　　☆發(fā)布出讓公告

　　☆出讓公告的內(nèi)容

　　☆出讓底價的確定

　　☆資格審查

　　■出讓公告的內(nèi)容

　　☆出讓人的情況

　　☆出讓宗地的情況

　　☆投標人、競買人的資格要求及申請辦法

　　☆索取出讓文件的辦法

　　☆時間、期限、競價方式

　　☆確定中標人、競得人的標準和方法

　　☆投標、競買保證金

　　☆其它事項

　　■關(guān)于出讓底價

　　☆可有底價也可無底價

　　☆根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標底或底價，不得低于國家規(guī)定的最低標準

　　☆集體決策確定底價、起叫價、起始價、保證金

　　【例題·單選題】【2007年真題】土地使用權(quán)出讓招標公告的內(nèi)容一般不包括( )。

　　A.投標人的名稱和地址

　　B.投標人的資格要求

　　C.投標保證金

　　D.確定中標人的標準和方法

　　[答案]A

　　[解析]用常識即可決斷，發(fā)招標公告時并不知道誰會來投標。

　　■招標、拍賣、掛牌出讓的程序

　　【重點難點】

　　■關(guān)于投標

　　☆投標人不得少于3個，如果少于3人，出讓人應當終止招標活動

　　☆評標小組由出讓人代表和專家組成，人數(shù)為5人以上的單數(shù)

　　☆中標的標準是能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標人，應確定為中標人

　　■關(guān)于拍賣

　　☆在拍賣中，競買人的最高應價未達到底價時，主持人應當終止拍賣。

　　■掛牌競價規(guī)則

　　☆只有一個競買人，且報價高于底價，掛牌成交

　　☆有兩個及以上的競買人，出價高者成交

　　☆報價相同，先提交者為競得人，但報價低于底價者除外

　　☆掛牌期內(nèi)無應價者或所有報價均低于底價，掛牌不成交

　　■關(guān)于投標、競買保證金的處理

　　☆中標人、競得人的保證金，抵作土地出讓款

　　☆其它人在活動結(jié)束后5個工作日內(nèi)退還，不計利息

　　【例題1·單選題】【2008年真題】某地塊擬通過招標方式出讓，評標小組成員至少為( )人。

　　A.3　　B.5

　　C.7　　D.9

　　[答案]B

　　[解析]本題考查土地使用權(quán)招標中評標小組的構(gòu)成。評標小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，人數(shù)為5人以上的單數(shù)，因此成員至少為5人。

　　【例題2·多選題】【2008年真題】下列關(guān)于國有建設用地使用權(quán)掛牌出讓的說法中，正確的有( )。

　　A.旅游用途的經(jīng)營性用地，只能采取掛牌方式出讓

　　B.掛牌公告需要在規(guī)定的土地交易場所公布

　　C.在掛牌期限內(nèi)，只有一個競買人報價且報價高于底價，并符合掛牌條件，掛牌成交

　　D.在掛牌期限內(nèi)，有兩個以上報價相同的競買人且報價高于底價，出讓人可召集競買人進行現(xiàn)場競價

　　E.出讓人須在掛牌活動結(jié)束后5個工作日內(nèi)退還所有競買人的競買保證金

　　[答案]BC

　　[解析]本題考查國有建設用地使用權(quán)掛牌出讓的相關(guān)規(guī)定。A旅游用地可用招標、拍賣、掛牌出讓等多種方式出讓;D在掛牌期限內(nèi)，有兩個以上報價相同的競買人且報價高于底價，則先提交報價單者為競得人;E競得人的競買保證金，抵作土地出讓價款，其他投標人、競買人的競買保證金，在掛牌活動結(jié)束后5個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。

　　■建設用地使用權(quán)的受讓

　　☆成交確認書的簽訂——具有法律效力

　　☆出讓合同的簽訂，并退還保證金

　　☆出讓結(jié)果的公布——10個工作日內(nèi)

　　☆建設用地使用權(quán)證書的領(lǐng)取——必須全部付清出讓金

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