2.5 協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的區(qū)別
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區(qū)別項(xiàng)目 |
招拍掛 |
協(xié)議 |
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適用范圍不同 |
經(jīng)營(yíng)性用地用招拍掛 |
除此之外的才用協(xié)議，適用于政府的優(yōu)惠扶持項(xiàng)目 |
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出讓金形成方式不同 |
競(jìng)爭(zhēng)形成 |
與政府協(xié)商 |
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最低價(jià)確定的原則不同 |
根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定 |
不低于開(kāi)發(fā)費(fèi)用之和不低于基準(zhǔn)地價(jià)的70% |
2.6 出讓合同
■出讓合同的概念
☆指土地出讓方(國(guó)家)與受讓方之間就國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議
☆由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂
■出讓合同的特征
☆是出讓雙方當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議
☆出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門(mén)
☆受讓方一般為境內(nèi)外公司組織與個(gè)人
☆出讓合同對(duì)轉(zhuǎn)讓合同起著制約作用(如用途和期限)
■出讓合同的內(nèi)容
☆土地狀況
☆土地用途及使用年限
☆建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件
☆動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限
☆出讓金額及支付方式
☆開(kāi)發(fā)進(jìn)度與分期投資額度
☆違約責(zé)任
☆其他條款
■出讓雙方的權(quán)利義務(wù)
☆出讓方權(quán)利義務(wù)
▼對(duì)方違約，出讓方可解除合同并請(qǐng)求違約賠償
▼對(duì)未按合同規(guī)定的期限和條件開(kāi)發(fā)利用土地，可以罰款直至收回土地
▼應(yīng)向受讓方提供達(dá)到合同規(guī)定條件的場(chǎng)地與資料
☆受讓方權(quán)利義務(wù)
▼對(duì)方違約，受讓方可解除合同并請(qǐng)求違約賠償
▼可辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證
▼可按規(guī)劃要求開(kāi)發(fā)利用土地
■出讓合同的變更和解除
☆變更-較為多見(jiàn)的是改變土地用途
▼應(yīng)取得土管部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)的同意，簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，并相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金
☆解除-多見(jiàn)于雙方違約或土管部門(mén)收回土地
【例題·單選題】【2007年真題】《物權(quán)法》規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容不包括( )。
A.土地使用期限
B.土地用途
C.動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)期限
D.土地界址、面積
[答案]C
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