第四節 房地產投資項目的財務報表

　　在房地產投資項目經濟評價中基本報表主要有：現金流量表、資金來源與運用表、損益表、資產負債表。輔助報表主要有：項目總投資估算表、項目經營收入估算表、借款還本付息計劃表、經營稅金及附加估算表等。

　　一、現金流量表

　　(一)現金流量表的類型

　　現金流量表只反映項目計算期內各年的現金收支，不包括非現金收支(如折舊費、應收

　　款、應付款等)。現金流量表可用來計算投資項目各項動態和靜態評價指標，進行項目財務盈利能力分析。按照投資基礎的不同，現金流量表可分為項目投資現金流量表、項目資本金現金流量表和投資各方現金流量表。

　　1.項目投資現金流量表

　　項目投資現金流量表也稱為全部投資現金流量表，是以全部投資作為計算基礎，或

　　者說不分資金來源，在假定全部投資為自有資金的條件下，用以計算全部投資所得稅前

　　及所得稅后的內部收益率、凈現值及投資回收期等經濟指標。

　　2.項目資本金現金流量表

　　項目資本金現金流量表也稱為自有資金現金流量表，是站在投資者的角度，以投資者的出資額為計算基礎，把借款本金償還和利息支付作為現金流出，用以計算自有資金的內部收益率、凈現值等經濟指標的表格。編制該表的目的是：考察項目自有資金的盈利能力。

　　3.投資各方現金流量表

　　投資各方現金流量表是以投資者各方的出資額作為計算基礎，用以計算投資各方的內部

　　收益率、財務凈現值等盈利性指標，編制的目的：反映投資者各方投入資本的盈利能力。

　　(二)現金流量表的編制

　　在編制現金流量表時，要注意以下幾個問題：

　　(1)凈現金流量(項目的未來收益)是項目當年現金流入與現金流出的代數和，根據需要， 可以計算所得稅前凈現金流量，也可以計算所得稅后凈現金流量。在房地產投資項目可行性研究中，通常是計算稅前凈現金流量。

　　(2)在可行性研究中，一般建設項目的計算期包括建設期和生產經營期。但房地產投資項目有所不同。出售型房地產開發投資項目，對投資者來說屬于短期投資，因此只有建設期而沒有經營期;經營型房地產開發投資既有建設期也有經營期;房地產置業投資項目，一般來說不存在建設期，只有經營期和持有期，但購買處于預售階段期房的除外。因此，對于出售型房地產開發投資項目，其計算期是從項目建設開始到房地產產品全部售完為止所經歷的時間;對于經營型房地產開發投資項目，其計算期是從項目建設開始到項目轉售或經濟壽命結束所經歷的時間;對于置業投資項目，其計算期是從購買時點開始到項目轉售或經濟壽命結束所經歷的時間。

　　(3)房地產直接投資有出售型和經營型房地產開發投資、購買型和租賃型房地產置業投資等多種形式。

　　二、資金來源與運用表

　　資金來源與運用表能夠全面反映房地產投資項目的資金活動全貌，反映房地產投資項目在計算期內各年的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃，并為編制資產負債表及資金平衡分析提供依據。

　　三、損益表

　　損益表是：反映項目計算期內各年的利潤總額、所得稅及稅后利潤分配情況的報表，主要用于計算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等靜態盈利性指標。 在編制房地產投資項目損益表時，應注意以下幾個問題：

　　(1)損益表中的利潤總額一般為：利潤總額=經營收入-運營費用-經營稅金及附加

　　出售型房地產開發項目的利潤總額為：

　　利潤總額=銷售收入—總成本費用—銷售稅金及附加

　　經營型房地產開發項目和房地產置業投資項目的利潤總額為：

　　利潤總額=出租收入(營業收入)—經營成本—經營稅金及附加

　　經營成本(或運營費用)主要包括：經營過程中的管理費、維修費、折舊費、利息支出、房產稅、人員工資等。其中折舊費為固定資產價值或開發總成本費用的年折舊提取額(通常按直線折舊法)，利息支出為經營期間長期借款利息和流動資金借款利息之和。

　　(2)房地產企業繳納所得稅之后的利潤為稅后利潤，按照下列順序分配：①彌補企業以前年度的虧損。②提取法定盈余公積金和公益金。法定盈余公積金按照稅后利潤扣除前項后的10%提取，累計提取達到注冊資本金的50%時可不再提取;公益金按照可供分配利潤的5%提取。③向投資者分配利潤，即表中的“應付利潤”。考慮了這三項因素之后，余額即為表中的“未分配利潤”。在借款償還期內，未分配利潤主要用于歸還借款。

　　四、資產負債表

　　資產負債表：是反映房地產投資項目在計算期內各年末資產、負債和所有者權益變化及對應關系的報表。

　　資產負債表主要用于：考察項目資產負債、所有者權益的結構，進行項目清償能力分析。在對房地產開發項目進行獨立的財務評價時，不需要編制資產負債表。但當房地產開發企業開發或投資一個新的房地產項目時，通常需要編制資產負債表，以計算資產負債率、流動比率、速動比率等反映企業財務狀況和清償能力的指標。

　　從表5—8中可以看出，資產負債表由三大部分組成：資產、負債和所有者權益。資產是指項目所擁有、占用或者可以控制的，通過經營活動能創造收益的經濟資源。在項目財務分析中，資產分為流動資產、在建工程、固定資產凈值和無形及其他資產凈值四大部分。在資產負債表中，負債分為流動負債、建設投資借款和流動資金借款三類。所有者權益是指項目投資者對項目凈資產的所有權。

　　五、房地產投資項目的輔助報表

　　輔助報表主要有：項目總投資估算表、項目經營收入估算表、借款還本付息計劃表、經營稅金及附加估算表等。