第二節 所有權制度

　　一、業主的建筑物區分所有權(P350-351)

　　【解釋1】建筑物區分所有權由專有部分所有權、共有部分的權利以及因共同關系所產生的成員權三要素構成。

　　【解釋2】當事人只要取得了專有所有權(購買了商品房)，便取得了共有權及成員權;喪失了專有所有權(出售了商品房)，便喪失了共有權及成員權。

　　【解釋3】專有所有權、共有權及成員權作為一個整體不可分離。在轉讓、抵押、繼承時，三者作為一個整體一并發生轉移。權利人不得保留專有部分所有權而抵押其共有部分，也不得保留成員權而轉讓專有部分所有權與共有權。

　　1、建筑物區分所有權人在轉讓房屋時，其他建筑物區分所有權人不享有優先購買權(轉讓商品房時，即使同等條件，想賣給誰就賣給誰)。

　　2、業主大會的決議(2008年多選題、2009年新制度單選題)

　　(1)一般決議：1/2+1/2

　�、僦贫ê托薷臉I主會議議事規則;

　�、谥贫ê托薷慕ㄖ�物及其附屬設施的管理規約;

　�、圻x舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　�、苓x聘和解聘物業服務機構或者其他管理人。

　　【決議方式】應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　(2)特別決議：2/3+2/3

　�、倩I集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

　�、诟慕ā⒅亟ńㄖ�物及其附屬設施。

　　【決議方式】應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。

　　【解釋】(2010年新增)“業主人數”按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算;“專有部分面積”根據不同情況處理，一是按照不動產登記簿記載的面積計算，尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算，尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;“建筑物總面積”則按照前項的統計總和計算。

　　【例題1·多選題】根據《物權法》關于建筑物區分所有權的有關規定，下列選項中，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意才能通過的事項有( )。(2008年)

　　A、選舉業主委員會

　　B、制定和修改業主大會議事規則

　　C、改建、重建建筑物及其附屬設施

　　D、籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金

　　【答案】CD

　　【例題2·單選題】“依山傍水”小區建成后，業主們決定通過業主大會選舉業主委員會。根據物權法律制度的規定，下列關于業主大會選舉業主委員會表決通過標準的表述中，正確的是( )。(2009年新制度)

　　A、經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主或占總人數2/3以上的業主同意

　　B、經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意

　　C、經專有部分占建筑物總面積超過1/2的業主或占總人數超過1/2的業主同意

　　D、經專有部分占建筑物總面積超過1/2的業主且占總人數超過1/2的業主同意

　　【答案】D

　　【例題3·多選題】甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓(共四層)的一至四層住宅，并各自辦理了房產證。根據《物權法》的規定，下列表述中，正確的有( )。

　　A、甲、乙、丙、丁有權分享該住宅樓的外墻廣告收入

　　B、一層住戶甲對三、四層間樓板不享有民事權利

　　C、若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優先購買權

　　D、如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意

　　【答案】ABD

　　【解析】選項C：建筑物區分所有權人在轉讓房屋時，其他建筑物區分所有權人不享有優先購買權。