三、業主的建筑物區分所有權

　　(一)業主的建筑物區分所有權

　　1.建筑物區分所有權由專有部分所有權、共有部分的權利以及因共同關系所產生的成員權三要素構成。

　　2.專有所有權、共有權及成員權作為一個整體不可分離。在轉讓、抵押、繼承時，三者作為一個整體一并發生轉移。權利人不得保留專有部分所有權而抵押其共有部分，也不得保留成員權而轉讓專有部分所有權與共有權。

　　3.建筑物區分所有權人在轉讓房屋時，其他建筑物區分所有權人不享有優先購買權。

　　(二)建筑物區分所有權的客體

　　1.專有部分的所有權

　　專有部分是指通過物理方法分割，兼具構造上和使用上獨立性的特定空間。專有部分要求具有以下要求：

　　(1)具有構造上的獨立性，能夠明確區分;(2)具有利用上的獨立性，可以排他使用;(3)能夠登記成為特定業主所有權的客體。規劃上屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應認定為專有部分的組成部分。

　　2.共有部分的共有權

　　業主對專有部分以外的共有部分，如：建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本機構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分享有共有的權利。不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等也屬于業主共有。

　　根據《物權法》的規定，共有部分包括：(1)建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外;(2)建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。(3)建筑區劃內的綠地(使用權)，屬于業主共有，但屬于城填公共綠地或者明示屬于個人的除外。(4)建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。(5)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。同時為了解決車位緊張問題，法律還特別對開發商出售車位的權利進行了限制，即要求在建筑區劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主需要。

　　提示：(1)業主對專有部分以外的共有部分既享有權利，又承擔義務。而且此項義務不得放棄。在轉讓專有部分所有權時，共有部分的共有權及共同管理權必須隨之轉移。

　　(2)業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權;違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益除外。

　　3.成員權

　　(1)一般決議：應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　①制定和修改業主會議議事規則;

　　②制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;

　　③選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　④選聘和解聘物業服務機構或者其他管理人。

　　(2)特別決議：應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。

　　①籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　②改建、重建建筑物及其附屬設施。

　　提示：(1)業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算;但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未實際交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

　　(2)專有部分面積根據不同情況處理：一是按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。“建筑物總面積”則按照前項的統計總和計算。

　　【例題1】 “依山傍水”小區建成后，業主們決定通過業主大會選舉業主委員會。根據物權法律制度的有關規定，下列關于業主大會選舉業主委員會表決通過標準的表述中，正確的是(　)。(2009年新制度)

　　A.經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主或占總人數2/3以上的業主同意

　　B.經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意

　　C.經專有部分占建筑物總面積超過1/2的業主或占總人數超過1/2的業主同意

　　D.經專有部分占建筑物總面積超過1/2的業主且占總人數超過1/2的業主同意

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考核建筑物區分所有權的規定。根據規定，下列事項由業主共同決定：(1)制定和修改業主大會議事規則;(2)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;(3)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(4)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;(5)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(6)改建、重建建筑物及其附屬設施;(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定上述第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　【例題2】根據《物權法》關于建筑物區分所有權的有關規定，下列選項中，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意才能通過的事項有(　)。

　　A.選舉業主委員會

　　B.制定和修改業主大會議事規則

　　C.改建、重建建筑物及其附屬設施

　　D.籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金

　　『正確答案』CD

　　【例題3】甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓(共四層)的一至四層住宅，并各自辦理了房產證。根據《物權法》的規定，下列表述中，正確的是(　)。

　　A.甲、乙、丙、丁有權分享該住宅樓的外墻廣告收入

　　B.一層住戶甲對三、四層間樓板不享有民事權利

　　C.若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優先購買權

　　D.如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』建筑物區分所有權人在轉讓房屋時，其他建筑物區分所有權人不享有優先購買權選項，故C錯誤。

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