四、共有

　　(一)按份共有

　　1.按份共有人按照預先確定的份額分別對共有財產享有占有、使用和收益的權利。但對共有財產的使用，應由全體共有人協商決定。

　　2.按份共有人死亡以后，其份額可以作為遺產由繼承人繼承或受遺贈人獲得。

　　3.按份共有人有權自由處分自己的共有份額，無需取得其他共有人的“同意”，但是共有人將份額出讓給共有人以外的第三人時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。

　　【例題·單選題】甲、乙按20%和80%的份額共有1間房屋，二人將房屋出租給丙。現甲欲轉讓自己的份額。根據《物權法》的規定，下列各項中，正確的是(　)。

　　A.乙、丙都有優先購買權，乙的優先購買權優先于丙的優先購買權

　　B.乙、丙都有優先購買權，丙的優先購買權優先于乙的優先購買權

　　C.丙有優先購買權，乙無優先購買權

　　D.乙有優先購買權，丙無優先購買權

　　『正確答案』A

　　『答案解析』(1)根據《物權法》的規定，按份共有人有權自由處分自己的共有份額，無需取得其他共有人的同意，但是共有人將份額出讓給共有人以外的第三人時，其他共有人(乙)在同等條件下，有優先購買的權利;(2)根據《合同法》的規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人(丙)享有在同等條件下優先購買的權利;(3)乙的優先購買權是基于按份共有關系(物權)，丙的優先購買權是基于租賃合同(債權)，根據物權優先于債權的原理，乙的優先購買權優先于丙的優先購買權。

　　(二)共同共有

　　1.共同共有的根據共同關系而產生，以共同關系的存在為前提。如因夫妻關系、家庭共同勞動而形成的夫妻財產共有關系和家庭財產共有的關系，還有繼承開始以后，遺產分割前對遺產的共同共有、合伙等。

　　2.在共同共有中，共有財產不分份額。對共有財產的收益，不是按比例分配，而是共同享用;對共有財產的處分，必須征得全體共有人的同意。

　　3.共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為“按份共有”。

　　4.共有物的處分及分割

　　(1)共有物的處分

　　①處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經“占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人”同意。

　　②一個或幾個共有人未經占份額三分之二以上的按份共有人同意，擅自對共有財產進行處分的，對其他共有人不產生法律效力。如果其他共有人事后追認該行為，則該處分行為有效。如果轉讓的共有財產為動產，受讓人取得該動產時出于善意，可以按善意取得的原則處理。

　　【例題·單選題】甲、乙、丙、丁按份共有一棟房屋，份額相同。為提高該房屋使用價值，甲向乙、丙、丁提議拆舊翻新。在共有人之間未就該事項做出明確約定的情況下，下列表述中，符合《物權法》規定的是(　)。

　　A.即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆舊翻新

　　B.只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆舊翻新

　　C.只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆舊翻新

　　D.只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆舊翻新

　　『正確答案』C

　　『答案解析』對共有的不動產或者動產作重大修繕(拆舊翻新)的，應當經占份額2/3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

　　【例題·單選題】甲、乙結婚后購得房屋一套，僅以甲的名義進行了登記。后甲、乙感情不和，甲擅自將房屋以市價出售給不知情的丙，并辦理了房屋所有權變更登記手續。根據《物權法》的規定，下列選項中，正確的是(　)。

　　A.買賣合同有效，房屋所有權未轉移

　　B.買賣合同無效，房屋所有權已轉移

　　C.買賣合同有效，房屋所有權已轉移

　　D.買賣合同無效，房屋所有權未轉移

　　『正確答案』B

　　『答案解析』根據《物權法》第97條(處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外)的規定，應當經過其妻子同意，未經其妻子同意，本題買賣合同無效;但是買賣合同是債權行為，不完全決定物權行為的效力，根據物權法規定的善意取得制度的規定，甲和丙之間的行為完全符合善意取得的條件，房屋所有權已經發生轉移，所以本題中B的說法是正確的。

　　(2)費用的承擔

　　對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。

　　(3)共有財產的分割

　　對共有財產的分割可以采取三種方式：協議分割、實物分割、變價分割或作價補償。

　　5.共有的對外關系

　　因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權，承擔連帶債務。

　　五、相鄰關系

　　相鄰關系是指兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產的所有人或使用人，在行使不動產的所有權或使用權時，因相鄰各方應當給予便利和接受限制而發生的權利義務關系。

　　1.因通行而產生的相鄰關系。

　　2.因用水、排水產生的相鄰關系。根據《物權法》第86條的規定，不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。

　　3.因修建、施工、防險發生的相鄰關系。

　　4.因通風、采光而產生的相鄰關系

　　5.因不可量物產生的相鄰關系。根據《物權法》第90條規定，不動產的權利人，不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。

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