(四)租賃合同一一雙務、有償、諾成合同(★★★)

　　1.租賃合同的期限

　　(1)租賃合同期限不得超過20年。

　　租賃合同屬于臨時性使用合同，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。

　　(2)不定期租賃。

　　①租賃期限6個月以上的，合同應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　②當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關規定仍不能確定的，視為不定期租賃。

　　③租賃期屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃合同為不定期。

　　【提示】不定期租賃合同，當事人均可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

　　2.維修義務

　　出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

　　【鏈接】融資租賃合同中，承租人應當履行占有租賃物期間的維修義務。

　　3.租金支付期限

　　對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照合同法有關規定仍不能確定，租賃期間不滿1年的，應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應當在租賃期間屆滿時支付。

　　4.買賣不破租賃

　　(1)租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

　　【提示】所有的所有權讓與均不破租賃，并非局限于買賣。

　　(2)出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

　　【提示】只有在房屋租賃中承租人才有優先購買權，對于其他標的的租賃，并不適用優先購買權。

　　【例題21.單選題】甲與乙于2012年1月1日簽訂一份租賃期為12個月的房屋租賃合同，租賃期內甲未經乙同意又將該出租的房屋出賣給了丙。下列說法正確的是(　　)。

　　A.甲與丙簽訂的房屋買賣合同無效，甲與乙簽訂的租賃合同繼續有效

　　B.甲與丙簽訂的房屋買賣合同有效，甲與乙簽訂的租賃合同無效

　　C.甲與丙簽訂的房屋買賣合同有效，甲與乙簽訂的租賃合同繼續有效

　　D.甲與丙簽訂的房屋買賣合同有效，甲與乙簽訂的租賃合同經丙認可后繼續有效

　　【答案】C

　　【解析】本題考核“買賣不破租賃”的原則。租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，原租賃合同繼續有效，無需經租賃物新所有人的認可。甲也無需經承租人乙的同意即可出賣其所有的房屋。

　　5.租賃合同的解除

　　(1)因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

　　(2)租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

　　(3)承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

　　(4)承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

　　(5)承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　6.房屋租賃合同(★★★)

　　(1)無效的情形。

　　房屋租賃合同存在下列情形時，合同無效：

　　①出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

　　②出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

　　③租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

　　(2)人民法院的處理。

　　房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

　　(3)房屋租賃中承租人的優先權。

　　出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。注意以下幾點：

　　①出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。

　　②出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

　　③具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：房屋共有人行使優先購買權的;出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買的;第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

　　(4)房屋租賃中同住人的權利。

　　①承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

　　②承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。

　　【例題22·單選題】承租人在房屋租賃期間死亡，與其生前共同居住的人(　　)。

　　A.可以按原租賃合同租賃該房屋

　　B.必須按原租賃合同租賃該房屋

　　C.原租賃合同終止，不得繼續租賃該房屋

　　D.若繼續租賃該房屋，須重新訂立租賃合同

　　【答案】A

　　【解析】本題考核房屋租賃中同住人的權利。

　　(五)融資租賃合同(★★)

　　(1)融資租賃合同的性質。

　　①三方當事人：出租人、承租人、出賣人。

　　②兩個合同：租賃合同和買賣合同。

　　【提示】融資租賃合同應當采用書面形式，屬于要式合同。

　　(2)出租人、出賣人、承租人可以約定，出賣人不履行買賣合同義務的，由承租人行使索賠的權利。承租人行使索賠權利的，出租人應當協助。

　　(3)出租人享有租賃物的所有權，承租人破產的，租賃物不屬于破產財產。融資租賃中，出租人和承租人可約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。對租賃物的歸屬沒有約定或約定不明確，依照合同法有關規定仍不能確定的，租賃物的所有權歸出租人。

　　(4)當事人的權利義務。

　　①租賃物不符合租賃合同約定或者使用目的的，出租人不承擔責任，但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物的除外。

　　②承租人占有租賃物期間，租賃物造成第三人的人身傷害或者財產損害的，出租人不承擔責任。

　　③承租人應當履行占有租賃物期間的維修義務。

　　④承租人經催告后在合理期限內仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金;也可以解除合同，收回租賃物。

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