九、幾類有名合同

　　(一)買賣合同

　　1.交付標的物

　　出賣人應當按照約定的期限交付標的物。標的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時間為交付時間。

　　出賣人應當按照約定的地點交付標的物。當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照合同法的有關規定仍不能確定的，適用下列規定：

　　(1)標的物需要運輸的，出賣人應當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人;

　　(2)標的物不需要運輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標的物在某一地點的，出賣人應當在該地點交付標的物;不知道標的物在某一地點的，應當在出賣人訂立合同時的營業地交付標的物。

　　【提示1】上面規定中的“標的物需要運輸的”，是指標的物由出賣人負責辦理托運，承運人系獨立于買賣合同當事人之外的運輸業者的情形。

　　【提示2】一般情況下，是“一交三轉”，即標的物交付之后：所有權、標的物毀損的風險、孳息均從出賣人轉移給買受人。

　　2.轉移標的物的所有權(★★★)

　　(1)標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人訂立所有權保留條款的除外。

　　(2)出賣具有知識產權的計算機軟件等標的物的，除法律另有規定或者當事人另有約定的以外，該標的物的知識產權不屬于買受人。

　　【提示】標的物為無需以有形載體交付的電子信息產品，當事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第61條的規定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即為交付。

　　【例題15·單選題】甲公司與乙公司于2012年4月23日簽訂一份買賣鋼材的合同，約定乙公司于4月25日交付鋼材，4月28日甲公司付清全部價款時該鋼材的所有權轉移給甲公司。后雙方均按合同約定履行了各方的義務。根據規定，該鋼材所有權轉移的時間和毀損、滅失的風險轉移的時間分別為(　　)。

　　A.2012年4月23日和2012年4月25日

　　B.2012年4月25日和2012年4月28日

　　C.2012年4月28日和20i2年4月25日

　　D.2012年4月28日和2012年4月28日

　　【答案】C

　　【解析】本題考核買賣合同標的物所有權轉移的時間和毀損、滅失的風險轉移的時間。買賣合同的標的物一般是自交付時起轉移，但當事人另有約定的除外。本題甲公司和乙公司在合同中簽訂了所有權保留條款，因此，該鋼材所有權轉移的時間為2012年4月28日甲公司付清全部價款時。無論買賣合同中是否訂立所有權保留條款，標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔。因此，毀損、滅失的風險轉移的時間為2012年4月25日乙公司交付時。

　　(3)出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：

　　①先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予支持;

　　②均未受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持;

　　③均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持。

　　(4)出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：

　　①先行受領交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持;

　　②均未受領交付，先行辦理所有權轉移登記手續的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持;

　　③均未受領交付，也未辦理所有權轉移登記手續，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持;

　　④出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權轉移登記，已受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的，人民法院應予支持。

　　【例題16·多選題】吳某將自己的奧迪汽車先后與甲乙丙三人簽訂了買賣合同。下列表述正確的有(　　)。

　　A.一般情況下，吳某與甲乙丙簽訂的3個買賣合同均有效

　　B.如果吳某已經將汽車交給丙，丙可以請求吳某辦理汽車的所有權轉移登記手續

　　C.如果汽車還在昊某手中，已經辦理所有權轉移登記的乙可以請求吳某交付汽車

　　D.如果吳某將汽車交付給甲，但為乙辦理了所有權轉移登記，此時甲可以請求將汽車所有權登記在自己名下

　　【答案】ABCD

　　【解析】本題考核買賣合同的規定。四個選項表述均正確。

　　3.標的物的風險承擔(★★★)

　　(1)標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

　　【提示】所有權轉移≠標的物毀損、滅失風險的轉移;因為二者都有“除外規定”。

　　【舉例】2009年2月9日，甲公司與乙公司簽訂一份附有所有權保留條款的買賣合同。合同約定：乙公司于2月10日將合同約定的貨物交付給甲公司;但只有當甲公司于2月17日按合同約定的價款付款后，該批貨物的所有權才轉移給甲公司。根據該合同的約定，該批貨物于2月17日付款時才轉移所有權，但該批貨物毀損、滅失的風險則自2月10日交付時就已經從乙公司轉移給了甲公司。由此可見，標的物所有權轉移與否并不是確定其風險轉移的標準。

　　(2)因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風險。

　　(3)出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，除當事人另有約定的以外，毀損、滅失的風險自合同成立時起由買受人承擔。

　　【提示】上述規定是“路貨交易”，即標的物正在運輸，然后當事人才簽訂合同。而如果當事人先簽訂合同，然后再找人運輸貨物至約定的交付地點，此時標的物風險轉移規定是：交付(運至交付地點)之前風險屬于出賣人，交付之后風險屬于買受人;而如果當事人并沒有約定“交付地點”，則出賣人將標的物交付給第一承運人之后，風險轉移給買受人。

　　出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，在合同成立時知道或者應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人，買受人可以主張由出賣人負擔標的物毀損、滅失的風險。

　　(4)當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，標的物需要運輸的，出賣人將標的物交付給第一承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。

　　(5)出賣人按照約定或者依照規定將標的物置于交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標的物毀損、滅失的風險自違反約定之日起由買受人承擔。

　　(6)標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔，不影響因出賣人履行債務不符合約定，買受人要求其承擔違約責任的權利。

　　【例題17·多選題】2012年10月1日，甲有一批貨物正在由北京運往上海準備銷售的途中，10月5日，甲與上海的乙就這批貨物洽談并簽訂了買賣合同，約定甲將貨物賣給乙。簽訂合同時該標的物仍在運輸途中，此時關于標的物的風險的承擔表述正確的有(　　)。

　　A.標的物的風險自合同成立時由買受人乙承擔

　　B.標的物的風險在實際交付買受人乙之前是出賣人甲承擔

　　C.如果甲在10月5日已知該批貨物毀損但未告知乙，則應當是甲承擔貨物毀損的風險

　　D.如果甲在10月5日已知該批貨物毀損但未告知乙，則仍應是乙承擔貨物毀損的風險

　　【答案】AC

　　【解析】本題考核買賣合同風險的轉移。出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，除當事人另有約定的以外，毀損、滅失的風險自合同成立時起由買受人承擔。但如果出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，在合同成立時知道或者應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。

　　4.標的物的檢驗

　　(1)當事人約定檢驗期間的，買受人應當在檢驗期間內將標的物的數量或者質量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標的物的數量或者質量符合約定。

　　(2)當事人沒有約定檢驗期間的，買受人在合理期限內未通知或者自標的物收到之日起2年內未通知出賣人的，視為標的物的數量或者質量符合約定。

　　【提示】上述“通知時間”(檢驗期間、合理期限、2年)的除外規定：①對標的物有質量保證期的，適用質量保證期，不適用2年的規定;②出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定的，買受人不受上述通知時間的限制。

　　在超過合理期間或兩年期問后，出賣人自愿承擔違約責任后，又以上述期間經過為由翻悔的，人民法院不予支持。

　　5.價款支付

　　出賣人多交標的物的，買受人可以接收或者拒絕接收多交的部分。買受人接收多交部分的，按照合同的價格支付價款;買受人拒絕接收多交部分的，應當及時通知出賣人。

　　6.買賣合同的特別解除規則

　　(1)因標的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及于從物。因標的物的從物不符合約定被解除的，解除的效力不及于主物。

　　(2)標的物為數物，其中一物不符合約定的，買受人可以就該物解除合同，但該物與他物分離使標的物的價值顯受損害的，當事人可以就數物解除合同。

　　(3)出賣人分批交付標的物的，出賣人對其中一批標的物不交付或者交付不符合約定，致使該批標的物不能實現合同目的的，買受人可以就該批標的物解除。

　　(4)出賣人不交付其中一批標的物或者交付不符合約定，致使今后其他各批標的物的交付不能實現合同目的的，買受人可以就該批以及今后其他各批標的物解除。

　　(5)買受人如果就其中一批標的物解除合同，該批標的物與其他各批標的物相互依存的，可以就已經交付和未交付的各批標的物解除合同。

　　7.特種買賣合同

　　(1)分期付款買賣合同。(★★)

　　分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的1/5的，出賣人可以要求買受人一并支付到期與未到期的全部價款或者解除合同。出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標的物的使用費。

　　【提示】分期付款要求買受人將應付的總價款在一定期間內至少分三次向出賣人支付。

　　(2)憑樣品買賣合同。

　　憑樣品買賣的買受人不知道樣品有隱蔽瑕疵的，即使交付的標的物與樣品相同，出賣人交付的標的物的質量仍然應當符合同種標的物的通常標準。

　　(3)試用買賣合同。

　　試用買賣合同的試用期間屆滿的法律后果：買受人對是否購買標的物未作表示的，視為購買;買受人已支付部分或全部價款，或者對標的物進行了出賣、出租、設定擔保物權等非試用行為的，視為同意購買。

　　【提示】買賣合同存在下列約定內容之一的，不屬于試用買賣：

　　①約定標的物經過試用或者檢驗符合一定要求時，買受人應當購買標的物;

　　②約定第三人經試驗對標的物認可時，買受人應當購買標的物;

　　③約定買受入在一定期間內可以調換標的物;

　　④約定買受人在一定期間內可以退還標的物。

　　(4)以招標投標方式訂立的買賣合同。

　　招標公告屬于要約邀請，投標人投標為要約，招標人的定標為承諾。中標人在接到中標通知后，在指定的期間與地點與招標人簽訂書面合同，買賣合同正式成立。

　　(5)商品房買賣合同。(★★★)

　　第一，有關商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，對出賣人無合同上的約束力。就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

　　第二，出賣人未取得預售許可而與買受人訂立預售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預售許可的，合同有效。商品房預售合同應當辦理登記備案手續，但該登記備案手續并非合同生效條件，當事人另有約定的除外。

　　第三，拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人.被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。

　　第四，商品房買賣合同中解除權行使的情形：

　　①因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格的;

　　②因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的;

　　③房屋套內建筑面積或建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的;

　　④出賣人遲延交房或買受人遲延支付購房款，經催告后在3個月的合理期限內仍未履行;

　　⑤約定或者法定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。

　　第五，可以適用懲罰性賠償金的情形。在下列情形下，由于出賣人行為構成了欺詐，因此買受人在請求解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金：

　　①商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

　　②商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

　　③故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

　　④故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

　　⑤故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

　　第六，商品房買賣合同與貸款合同的效力關系：

　　①貸款合同未能訂立，導致商品房買賣合同不能履行的，則當事人可以要求解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可以歸責于一方當事人的情況下，由該當事人賠償損失;

　　②商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應相應解除，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔保權人和買受人。

　　【例題18·單選題】關于商品房預售合同，下列說法正確的是(　　)。

　　A.出賣人未取得預售許可而與買受人訂立預售合同的.合同一律無效

　　B.出賣人未取得預售許可而與買受人訂立預售合同的，但是在起訴前取得預售許可的，合同有效

　　C.商品房預售合同無須辦理登記備案手續

　　D.辦理登記備案手續是合同生效的條件

　　【答案】B

　　【解析】本題考核商品房預售合同。根據規定，出賣人未取得預售許可而與買受人訂立預售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預售許可的，合同有效。商品房預售合同應當辦理登記備案手續，但該登記備案手續并非合同生效條件，當事人另有約定的除外。

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