查看匯總：2012注冊(cè)會(huì)計(jì)師《會(huì)計(jì)》強(qiáng)化輔導(dǎo)講義匯總

　　第三節(jié)　投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

　　投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式有兩種：成本計(jì)量和公允價(jià)值計(jì)量。但是，一家企業(yè)一個(gè)時(shí)點(diǎn)，只能存在一種計(jì)量模式。

　　一、成本模式

　　成本模式計(jì)量的會(huì)計(jì)處理，和固定資產(chǎn)一樣，要對(duì)房地產(chǎn)計(jì)提折舊、計(jì)提減值，確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入或成本。設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo))”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”。

　　成本模式的賬務(wù)處理環(huán)節(jié)

　　會(huì)計(jì)處理環(huán)節(jié)有5個(gè)：

　　(1)取得資產(chǎn)

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　貸：銀行存款

　　(2)確認(rèn)租金收入

　　借：銀行存款(或其他應(yīng)收款)

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 (表明副營(yíng)業(yè)務(wù))

　　(3)計(jì)提折舊

　　借：其他業(yè)務(wù)成本(表明副營(yíng)業(yè)務(wù))

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷(xiāo))

　　注：投資性房產(chǎn)計(jì)提折舊比照固定資產(chǎn)，當(dāng)月增加的投資性房產(chǎn)下月開(kāi)始計(jì)提折舊;投資性地產(chǎn)攤銷(xiāo)比照無(wú)形資產(chǎn)，當(dāng)月增加的投資性地產(chǎn)當(dāng)月開(kāi)始攤銷(xiāo)。

　　(4)計(jì)提減值準(zhǔn)備

　　借：資產(chǎn)減值損失

　　貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　注：可收回金額的確定和減值轉(zhuǎn)回規(guī)定等比照固定資產(chǎn)。

　　(5)處置

　　①確認(rèn)處置收入

 

　　二、公允價(jià)值模式

　　采用公允價(jià)值模式有兩個(gè)條件：(1)所在地有活躍市場(chǎng);(2)市場(chǎng)價(jià)格可以獲得。

　　公允價(jià)值的確定順序：(1)市場(chǎng)公開(kāi)報(bào)價(jià);(2)最近類似價(jià)格;(3)現(xiàn)金流量現(xiàn)值。

　　公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)既不計(jì)提折舊，也不計(jì)提減值，期末按公允價(jià)值計(jì)量，確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益。 “投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目。

　　會(huì)計(jì)處理環(huán)節(jié)有4個(gè)：購(gòu)建資產(chǎn)、取得租金、期末計(jì)價(jià)、處置。

　　公允價(jià)值模式的賬務(wù)處理

　　(1)取得

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本

　　貸：銀行存款

　　(2)確認(rèn)租金

　　借：銀行存款(或其他應(yīng)收款)

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　(3) 期末計(jì)價(jià)

　　借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)

　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

　　跌價(jià)則為反向的分錄。

　　(4)處置

　　①處置所得

　　借：銀行存款

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　②轉(zhuǎn)銷(xiāo)科目余額

　　借：資本公積——其他資本公積

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本

　　借或貸：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)

　　借或貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

　　【例題】甲為一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，20×7年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的一棟寫(xiě)字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開(kāi)始日為20×7年4月15日。20×7年4月15日，該寫(xiě)字樓的賬面余額45 000萬(wàn)元，公允價(jià)值為47 000萬(wàn)元。20×7年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為48 000萬(wàn)元。20×8年6月租賃期屆滿，企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并以55 000萬(wàn)元出售，出售款項(xiàng)已收訖。甲企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，不考慮相關(guān)稅費(fèi)。(答案金額單位為萬(wàn)元)

　　【參考答案】

　　甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

　　(1)20×7年4月15日，存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本　 47 000

　　貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 　　　　　　　　45 000

　　資本公積——其他資本公積 2 000

　　(2)20×7年12月31日，公允價(jià)值變動(dòng)：

　　借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 　1 000

　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　　　 1 000

　　(3)20×8年6月，出售投資性房地產(chǎn)：

　　借：銀行存款　　　 55 000

　　貸：其他業(yè)務(wù)無(wú)收入 　　55 000

　　借：公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　 1 000

　　資本公積——其他資本公積 　2 000

　　其他業(yè)務(wù)成本 　　　　　　　45 000

　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本　　　　 47 000

　　——公允價(jià)值變動(dòng) 1 000

　　第三筆分錄拆分

　　借：銀行存款 　　　　55 000

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 　　　55 000

　　借：其他業(yè)務(wù)成本 　　　　　　48 000

　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本 　　　　47 000

　　投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 1 000

　　借：公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　 1 000

　　貸：其他業(yè)務(wù)成本 　　　　　1 000

　　借：資本公積——其他資本公積 　2 000

　　貸：其他業(yè)務(wù)成本 　　　　　　　2 000

　　處置損益=(55 000-48 000)+(47 000-45 000)=9 000

　　兩種計(jì)量模式的區(qū)別

　　公允價(jià)值模式與成本模式的區(qū)別在于，不計(jì)提折舊和減值，但期末要根據(jù)公允價(jià)值變動(dòng)調(diào)整賬面價(jià)值。另外，處置時(shí)，不僅要確認(rèn)處置收入和轉(zhuǎn)銷(xiāo)賬面價(jià)值，還要轉(zhuǎn)銷(xiāo)公允價(jià)值變動(dòng)損益和資本公積的科目余額。

　　兩種模式出售房地產(chǎn)時(shí)均應(yīng)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅：

　　借：營(yíng)業(yè)稅金及附加

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

　　三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

　　(一)成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式

 

　　注：調(diào)整變更日公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，即調(diào)整完了以前全部年度的差異。

　　(二)不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

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