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　　第三節　投資性房地產的后續計量

　　投資性房地產后續計量模式有兩種：成本計量和公允價值計量。但是，一家企業一個時點，只能存在一種計量模式。

　　一、成本模式

　　成本模式計量的會計處理，和固定資產一樣，要對房地產計提折舊、計提減值，確認其他業務收入或成本。設置“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊(攤銷)”、“投資性房地產減值準備”。

　　成本模式的賬務處理環節

　　會計處理環節有5個：

　　(1)取得資產

　　借：投資性房地產

　　貸：銀行存款

　　(2)確認租金收入

　　借：銀行存款(或其他應收款)

　　貸：其他業務收入 (表明副營業務)

　　(3)計提折舊

　　借：其他業務成本(表明副營業務)

　　貸：投資性房地產累計折舊(攤銷)

　　注：投資性房產計提折舊比照固定資產，當月增加的投資性房產下月開始計提折舊;投資性地產攤銷比照無形資產，當月增加的投資性地產當月開始攤銷。

　　(4)計提減值準備

　　借：資產減值損失

　　貸：投資性房地產減值準備

　　注：可收回金額的確定和減值轉回規定等比照固定資產。

　　(5)處置

　　①確認處置收入

 

　　二、公允價值模式

　　采用公允價值模式有兩個條件：(1)所在地有活躍市場;(2)市場價格可以獲得。

　　公允價值的確定順序：(1)市場公開報價;(2)最近類似價格;(3)現金流量現值。

　　公允價值模式下，投資性房地產既不計提折舊，也不計提減值，期末按公允價值計量，確認公允價值變動損益。 “投資性房地產”科目下設“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目。

　　會計處理環節有4個：購建資產、取得租金、期末計價、處置。

　　公允價值模式的賬務處理

　　(1)取得

　　借：投資性房地產——成本

　　貸：銀行存款

　　(2)確認租金

　　借：銀行存款(或其他應收款)

　　貸：其他業務收入

　　(3) 期末計價

　　借：投資性房地產——公允價值變動

　　貸：公允價值變動損益

　　跌價則為反向的分錄。

　　(4)處置

　　①處置所得

　　借：銀行存款

　　貸：其他業務收入

　　②轉銷科目余額

　　借：資本公積——其他資本公積

　　借：其他業務成本

　　貸：投資性房地產——成本

　　借或貸：投資性房地產——公允價值變動

　　借或貸：公允價值變動損益

　　【例題】甲為一家房地產開發企業，20×7年3月10日，甲企業與乙企業簽訂了租賃協議，將其開發的一棟寫字樓出租給乙企業使用，租賃期開始日為20×7年4月15日。20×7年4月15日，該寫字樓的賬面余額45 000萬元，公允價值為47 000萬元。20×7年12月31日，該項投資性房地產的公允價值為48 000萬元。20×8年6月租賃期屆滿，企業收回該項投資性房地產，并以55 000萬元出售，出售款項已收訖。甲企業采用公允價值模式計量，不考慮相關稅費。(答案金額單位為萬元)

　　【參考答案】

　　甲企業的賬務處理如下：

　　(1)20×7年4月15日，存貨轉換為投資性房地產：

　　借：投資性房地產——成本　 47 000

　　貸：開發產品 　　　　　　　　45 000

　　資本公積——其他資本公積 2 000

　　(2)20×7年12月31日，公允價值變動：

　　借：投資性房地產——公允價值變動 　1 000

　　貸：公允價值變動損益　　　　　　　 1 000

　　(3)20×8年6月，出售投資性房地產：

　　借：銀行存款　　　 55 000

　　貸：其他業務無收入 　　55 000

　　借：公允價值變動損益　　　　　 1 000

　　資本公積——其他資本公積 　2 000

　　其他業務成本 　　　　　　　45 000

　　貸：投資性房地產——成本　　　　 47 000

　　——公允價值變動 1 000

　　第三筆分錄拆分

　　借：銀行存款 　　　　55 000

　　貸：其他業務收入 　　　55 000

　　借：其他業務成本 　　　　　　48 000

　　貸：投資性房地產——成本 　　　　47 000

　　投資性房地產——公允價值變動 1 000

　　借：公允價值變動損益　　　 1 000

　　貸：其他業務成本 　　　　　1 000

　　借：資本公積——其他資本公積 　2 000

　　貸：其他業務成本 　　　　　　　2 000

　　處置損益=(55 000-48 000)+(47 000-45 000)=9 000

　　兩種計量模式的區別

　　公允價值模式與成本模式的區別在于，不計提折舊和減值，但期末要根據公允價值變動調整賬面價值。另外，處置時，不僅要確認處置收入和轉銷賬面價值，還要轉銷公允價值變動損益和資本公積的科目余額。

　　兩種模式出售房地產時均應計算營業稅：

　　借：營業稅金及附加

　　貸：應交稅費——應交營業稅

　　三、投資性房地產后續計量模式的變更

　　(一)成本模式轉為公允價值模式

 

　　注：調整變更日公允價值與賬面價值的差額，即調整完了以前全部年度的差異。

　　(二)不得從公允價值模式轉為成本模式。

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