全套筆記：2013注冊會計師考試《會計》強化輔導講義匯總 

第二節 投資性房地產的確認和初始計量

　　一、投資性房地產的確認和初始計量

　　投資性房地產應當按照成本進行初始計量。

　　(一)外購投資性房地產的確認和初始計量

　　在采用成本模式計量下，外購的土地使用權和建筑物，按照取得時的實際成本進行初始計量。取得時的實際成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。企業購入的房地產，部分用于出租(或資本增值)、部分自用，用于出租(或資本增值)的部分應當予以單獨確認的，應按照不同部分的公允價值占公允價值總額的比例將成本在不同部分之間進行分配。

　　在采用公允價值模式計量下，外購的投資性房地產應當按照取得時的實際成本進行初始計量，其實際成本的確定與采用成本模式計量的投資性房地產一致。企業應當在“投資性房地產”科目下設置“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目，按照外購的土地使用權和建筑物發生的實際成本，計入“投資性房地產——成本”科目。

　　(二)自行建造投資性房地產的確認和初始計量

　　在采用成本模式計量下，自行建造投資性房地產，其成本由建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地開發費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中發生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。按照建造過程中發生的成本，借記“投資性房地產”科目，貸記“銀行存款”等科目。

　　(三)非投資性房地產轉換為投資性房地產的確認和初始計量(詳見投資性房地產的轉換和處置)

　　(四)其他方式取得的投資性房地產(略)

　　二、與投資性房地產有關的后續支出

　　(一)資本化的后續支出

　　與投資性房地產有關的后續支出，滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產成本。企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，在再開發期間應繼續將其作為投資性房地產，再開發期間不計提折舊或攤銷。

　　【例題1】20×8年3月，甲企業與乙企業的一項廠房經營租賃合同即將到期。該廠房按照成本模式進行后續計量，原價為2 000萬元，已計提折舊600萬元。為了提髙廠房的租金收入，甲企業決定在租賃期滿后對廠房進行改擴建，并與丙企業簽訂了經營租賃合同，約定自改擴建完工時將廠房出租給丙企業。3月15日，與乙企業的租賃合同到期，廠房隨即進入改擴建工程。12月10日，廠房改擴建工程完工，共發生支出150萬元，即日按照租賃合同出租給丙企業。假設甲企業采用成本計量模式。

　　【答案】

　　1.為了提髙廠房的租金收入，改擴建支出能帶來更多經濟利益的流入，屬于資本化的后續支出，應當記入投資性房地產的成本。

　　2.再開發期間不計提折舊或攤銷

　　甲企業的賬務處理如下：

　　(1)20×8年3月15日，投資性房地產轉入改擴建工程：

　　借：投資性房地產——廠房(在建) 14 000 000

　　投資性房地產累計折舊 6 000 000

　　貸：投資性房地產——廠房 20 000 000

　　(2)20×8年3月15日～12月10日：

　　借：投資性房地產——廠房(在建) 1 500 000

　　貸：銀行存款等 1 500 000

　　(3)20×8年12月10日，改擴建工程完工：

　　借：投資性房地產——廠房 15 500 000

　　貸：投資性房地產——廠房(在建) 15 500 000

　　(二)費用化的后續支出

　　與投資性房地產有關的后續支出，不滿足投資性房地產確認條件的應當在發生時計入當期損益(其他業務成本)。

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