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　　第四節　應稅收入與扣除項目

 

　　一、 應稅收入的確定

　　(一)貨幣收入

　　(二)實物收入

　　(三)其他收入

　　二、扣除項目的確定

　　(一)取得土地使用權所支付的金額，包括：

　　1.納稅人為取得土地使用權所支付的地價款;

　　2.納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用。

　　(二)房地產開發成本：

　　房地產開發成本是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括6項：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

　　(三)房地產開發費用——期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用。

　　1.納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：

　　房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內

　　這里的利息注意兩點：

　�、俨荒艹�過按商業銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。

　　②不包括加息、罰息。

　　2.納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：

　　房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內

　　全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。即：

　　房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內

　　3.房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。

　　4.土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

　　(四)與轉讓房地產有關的稅金

　　(1)房地產開發企業：扣“兩稅一費”(營業稅、城建稅、教育費附加)

　　(2)非房地產開發企業：扣“三稅一費” (營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加)。

　　(五)財政部規定的其他扣除項目

　　從事房地產開發的納稅人可加計20%的扣除：

　　加計扣除費用=(取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本)×20%

　　(六)舊房及建筑物的評估價格

　　舊房及建筑物的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。例如,一棟房屋已使用近10年，建造時的造價為1000萬元，按轉讓時的建材及人工費用計算，建同樣的新房需花費3000萬元，假定該房有六成新，則該房的評估價格為：3000×60%=1800(萬元)。

　　新增內容：納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，根據《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額(即：取得土地使用權所支付的金額、新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格)，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　　對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

　　對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規定，實行核定征收。

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