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第八章　土地增值稅法

第一節　納稅義務人與征稅范圍

　　納稅人：

　　土地增值稅的納稅義務人為轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物(簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人。單位包括各類企業、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人包括個體經營者。

　　征稅范圍：

　　(一)征稅范圍

　　土地增值稅的基本征稅范圍

　　(1)轉讓國有土地使用權;(不包括國有土地使用權的出讓、出租和轉讓集體土地的行為);

　　(2)地上的建筑物及其附著物連同國有土地一并轉讓;

　　(3)存量房地產的買賣。

　　【提示】“地上的建筑物”，是指建于地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。“附著物”，是指附著于地上的不能移動或者一經移動即遭損壞的物品。

　　(二)具體情況判定

　　征稅范圍的界定，稅法給出了3條基本的規定，針對具體情況需要根據上述的基本規定進行分析判定。稅法已經經過分析給出了分析結果，這些結果是需要記憶掌握的。

 

第二節 稅率

　　土地增值稅實行四級超率累進稅率。

　　從歷年試題看，考試試卷上一般會提供的。最低稅率為30%，最高為60%;同時要注意，為了簡化核算，一般采用速算扣除系數參與計算。

 

第四節 應納稅額的計算

　　轉讓舊房及建筑物應納土地增值稅的計算：

　　納稅人轉讓舊房及建筑物應納土地增值稅時，準予扣除的項目如下：

　　(1)納稅人轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款或出讓金、按國家統一規定繳納的有關費用和轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。

　　(2)納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，土地扣除項目和舊房建筑物評估價格扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之習止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　　(3)對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

　　(4)對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規定，實行核定征收。

　　房地產開發企業土地增值稅清算：

　　(一)土地增值稅的清算單位

　　土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

　　開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

　　(二)土地增值稅的清算條件

 

　　(三)非直接銷售和自用房地產的收入確定

 

　　土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入;未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

　　(四)土地增值稅的扣除項目

　　(1)扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　(2)房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，由地方稅務機關核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

　　(3)與清算項目配套的公共設施

 

第六節 征收管理

　　土地增值稅的納稅地點：

　　土地增值稅的納稅地點為被轉讓房地產所在地的主管稅務機關。房地產所在地，是指房地產的坐落地。納稅人轉讓的房地產坐落在兩個或兩個以上地區的，應按照房地產所在地分別申報納稅。

　　在實際工作中，納稅地點的確定有兩種情況：如果納稅人屬于法人的，當轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地不一致時，則應在房地產坐落地所管轄的稅務機關申報納稅。如果納稅人屬于自然人的，當轉讓的房地產坐落地與其居住所在地不一致時，則應在辦理過戶手續所在地稅務機關申報納稅。

　　對已經實行預征辦法的地區，可根據不同類型房地產的實際情況，確定適當的預征率。除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%。

　　土地增值稅的納稅申報：

　　土地增值稅的納稅人應在自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向稅務機關辦理納稅申報。

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