土地增值稅稅率、應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目

　　一、稅率

　　土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

　　【提示】土地增值稅是目前我國(guó)唯一采用超率累進(jìn)稅率的稅種.建議記憶，考試一般不會(huì)給出。

　　二、應(yīng)稅收入

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入的形式來(lái)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　【提示1】應(yīng)稅收入包括視同銷售確認(rèn)的收入，比如投資需要繳納土地增值稅的情況、自產(chǎn)的房屋安置拆遷戶等情況，都要確認(rèn)應(yīng)稅收入。

　　【提示2】納稅人隱瞞虛報(bào)房產(chǎn)成交價(jià)格的，應(yīng)該由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定計(jì)稅收入。

　　三、扣除項(xiàng)目的確定(★★★)

　　(一)轉(zhuǎn)讓新建房產(chǎn)扣除項(xiàng)目的確定

　　計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅，而是要對(duì)收入扣除規(guī)定的扣除項(xiàng)目后的增值額計(jì)算征稅，可以看出扣除項(xiàng)目的正確與否直接影響土地增值稅的計(jì)算。轉(zhuǎn)讓新建房產(chǎn)與轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目是有區(qū)別的，關(guān)于轉(zhuǎn)讓新建房產(chǎn)扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定見表7.4。

　　【提示1】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述①、②項(xiàng)所述兩種辦法。土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

　　【提示2】與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金中，要注意，轉(zhuǎn)讓新建房產(chǎn)，其營(yíng)業(yè)稅按全額繳納，稅率為5%，這個(gè)內(nèi)容要與營(yíng)業(yè)稅和印花稅的相關(guān)知識(shí)點(diǎn)聯(lián)系起來(lái)學(xué)習(xí)。

　　【例題10·單選題】企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額1000萬(wàn)元;房地產(chǎn)開發(fā)成本6000萬(wàn)元;向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出400萬(wàn)元，不能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明;已知該企業(yè)所在地政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為8%;該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為()萬(wàn)元。

　　A.400

　　B.350

　　C.560

　　D.750

　　【答案】C

　　【解析】該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(1000+6000)×8%=560(萬(wàn)元)。

　　(二)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物扣除項(xiàng)目的規(guī)定(★★★)

　　納稅人轉(zhuǎn)讓1日房及建筑物應(yīng)納土地增值稅，準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目如下：

　　1.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。

　　2.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，土地扣除項(xiàng)目和舊房建筑物評(píng)估價(jià)格扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過(guò)一年。未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。

　　3.對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

　　4.對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定，實(shí)行核定征收。

　　【例題11·單選題】某化工公司銷售一幢已經(jīng)使用過(guò)的辦公樓，取得收入500萬(wàn)元，辦公樓原價(jià)480萬(wàn)元，已提折舊300萬(wàn)元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，該樓重置成本價(jià)為800萬(wàn)元，成新度折扣率為五成，銷售時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)30萬(wàn)元。該公司銷售該辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅()萬(wàn)元。

　　A.21

　　B.30

　　C.51

　　D.60

　　【答案】A

　　【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。題目中給出了銷售時(shí)繳納的相關(guān)稅費(fèi)30萬(wàn)元，這里不需要單獨(dú)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加和印花稅了。可扣除項(xiàng)目=800×50%+30=430(萬(wàn)元)，增值額=500—430=70(萬(wàn)元)，增值率=70÷430×100%=16.28%，應(yīng)納土地增值稅=70×30%=21(萬(wàn)元)

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