土地增值稅稅收優惠和征收管理

　　一、土地增值稅的稅收優惠

　　1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　【提示1】納稅人建造普通住宅出售，增值額超過20%的，應就其全部增值額按規定計稅。

　　【提示2】普通標準住宅的規定為：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。

　　2.因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。

　　3.因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。

　　4.對因中國郵政集團公司郵政速遞物流業務重組改制，中國郵政集團公司向中國郵政速遞物流股份有限公司、各省郵政公司向各省郵政速遞物流有限公司轉移房地產產權應繳納的土地增值稅，予以免征。已繳納的應予免征的土地增值稅，應予以退稅。

　　【提示】從2008年11月1日起，對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。

　　二、征收管理

　　(一)納稅地點

　　土地增值稅的納稅地點為被轉讓房地產所在地的主管稅務機關。房地產所在地，是指房地產的坐落地。納稅人轉讓的房地產坐落在兩個或兩個以上地區的，應按照房地產所在地分別申報納稅。在實際工作中，納稅地點的確定有兩種情況：如果納稅人屬于法人的，當轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地不一致時，則應在房地產坐落地所管轄的稅務機關申報納稅。如果納稅人屬于自然人的，當轉讓的房地產坐落地與其居住所在地不一致時，則應在辦理過戶手續所在地稅務機關申報納稅。

　　對已經實行預征辦法的地區，可根據不同類型房地產的實際情況，確定適當的預征率。除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%。

　　【例題17·多選題】下列對于法人轉讓房地產納稅地點的說法，正確的有()。

　　A.轉讓房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地一致的，應在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅

　　B.轉讓房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地一致的，應在受讓人機構所在地稅務機關申報納稅

　　C.轉讓房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地不一致的，則應在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅

　　D.轉讓房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地不一致的。則應在房地產坐落地所管轄的稅務機關申報納稅

　　【答案】AD

　　【解析】納稅人是法人的，轉讓房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地一致的，應在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅，如果不一致的，則應在房地產坐落地所管轄的稅務機關申報納稅，選項AD符合規定，和選項AD不同的選項BC自然不符合規定。

　　(二)納稅申報

　　土地增值稅的納稅人應在自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向稅務機關辦理納稅申報。

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