11.針對資料(六)第1項至第6項，假定不考慮職業道德的有關規定，代楊鵬簡要回復財務總監提出的問題。

　　(1)事項1

　　會計處理：

　�、偈酆笞饣亟灰卓梢孕纬墒酆笞饣亟洜I租賃和售后租回融資租賃，但北方閥門正與北方信托公司協商一筆售后租回交易屬于一種“不動產信托”，即北方閥門希望通過北方信托公司進行融資，可以認為其形成售后租回形成了融資租賃。

　�、谑酆笞饣匦纬扇谫Y租賃的會計處理：售價與資產賬面價值之間的差額(無論是售價高于資產賬面價值還是低于資產賬面價值)在會計上均未實現，這部分差額應予以遞延，計入遞延收益，并按與該項資產計提折舊所采用的折舊率相同的比例進行分攤，作為折舊費用的調整。

　　稅務處理：

　�、贍I業稅：售后租回，在辦公樓的時候應當按照銷售不動產征收5%的營業稅。計算時，如果該辦公樓是北方閥門外購的，則可以按照銷售收入減去購進原價的差額計算繳納營業稅。如果是自建的，按照銷售收入全額征收營業稅。

　　而對于北方信托公司來講，是融資租賃方式，則在最后不動產所有權轉移時征收銷售不動產的營業稅。同時在繳納營業稅的時候還應當繳納相應的城市維護建設稅和教育費附加。

　�、谟』ǘ悾汉炗啴a權轉移合同的時候還要按照產權轉移書據繳納0.5‰的印花稅，同時簽訂融資租賃合同的時候，按照借款合同0.05‰繳納印花稅。

　　③房產稅：如果沒有，按照規定應由北方閥門繳納房產稅;租回時，按照規定，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。

　　④企業所得稅：售出期所調增的應納所得額，等于租賃期累計調減的應納稅所得額，每年的會計利潤與應納稅所得額的差異應屬時間性差異。

　�、萃恋卦鲋刀悾轰N售不動產要按照稅法的規定計算土地增值稅。

　　(2)事項2

　　會計處理：

　�、僖蚪鉀Q的廠房緊張問題，不是進行對廠房涉及相關投資項目的內部投資，所以認為其屬于經營租賃。

　�、诔凶馊藨�當將經營租賃的租金在租賃期內各個期間按照直線法計入相關資產成本或當期損益;其他方法更為系統合理的，也可以采用其他方法。本事項租入廠房，應將租金費用按照直線法計入制造費用等科目。

　�、垡驗槭窍蚱淠腹�司長河集團租入廠房，屬于關聯方交易，應當在報表附注中進行適當披露。

　　稅務處理：

　　因為屬于關聯方交易，所以租入廠房，其對應的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和企業所得稅都由出租方按照市場價格計算，北方閥門只需要就簽訂的租賃合同繳納1‰的財產租賃合同印花稅。

　　(3)事項3，

　　會計處理：本事項屬于職工福利，企業以低于購入成本20%的價格向管理人員住房，應當將價款與成本的差額(即相當于企業補貼的金額)分別情況處理：

　　①如果住房的合同或協議中規定了職工在購得住房后至少應當提供服務的年限，企業應當將該項差額作為長期待攤費用處理，并在合同或協議規定的服務年限內平均攤銷，計入管理費用。

　�、谌绻�住房的合同或協議中未規定職工在購得住房后必須服務的年限，企業應當將該項差額直接計入住房當期損益，因為在這種情況下，該項差額相當于是對職工過去提供服務成本的一種補償，不以職工的未來服務為前提，因此，應當立即確認為管理費用。

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