二、貸款流程(★★★)

　　(一)商用房貸款的受理與調查.

　　1.貸款的受理

　　貸款受理人應要求商用房貸款申請人以書面形式提出貸款申請，填寫借款申請表，并按銀行要求提交相關申請材料。申請材料清單如下：

　�、俳杩钌暾埍�;

　�、诮杩钊思捌渑渑加行�身份證件、戶籍證明(戶口簿或其他有效居住證明)、婚姻狀況證明(結婚證、離婚證、未婚聲明等)原件及復印件;

　�、蹅�人收人證明。

　　④借款人與售房人簽訂的商品房銷(預)售合同或房屋買賣協議原件;

　�、菟�購商用房為一手房的，須提供首期付款的銀行存款憑條或開發商開具的首期付款的發票原件及復印件;所購商用房為二手房的，須提供售房人開具的首期付款的收據原件及復印件;

　�、迶M購房產為共有的，須提供共有人同意抵押的證明文件;抵押房產如需評估，須提供評估報告

　　原件;

　　⑦貸款人要求提供的其他文件或資料。

　　2.貸前調查

　　個人商用房貸款調查由貸款經辦行負責，貸款實行雙人調查和見客談話制度，在調查申請人基本情況、貸款用途、收入情況和貸款擔保等情況時，應重點調查以下內容：

　�、俳杩钌暾埲怂�提供的資料是否真實、合法和有效，借款行為是否自愿、屬實，購房行為是否真實，并告知借款人須承擔的義務與違約后果;

　�、诮杩钊耸杖雭碓词欠穹�定，是否具備按時足額償還貸款本息的能力，收入還貸比是否符合規定;在計算借款人收入時，可將所購商用房未來可能產生的租金收入作為借款人收入。

　�、弁ㄟ^查詢銀行特別關注客戶信息系統、人民銀行個人信息基礎數據庫，判斷借款人資信狀況是否良好，是否具有較好的還款意愿;

　�、苜J款年限加上借款人年齡是否符合規定;

　�、萁杩钊速徺I商用房的價格是否合理，是否符合規定的條件;

　�、藿杩钊耸欠褚阎Ц妒灼诜靠�，首付款比例是否符合要求;

　　⑦雙人現場核實借款人擬購買的房產是否真實、合法、有效。

　　(二)商用房貸款的審查與審批

　　1.貸款的審查

　　貸款審查應對貸款調查內容的合法性、合理性、準確性進行全面審查，重點關注調查人的盡職情況和借款人的償還能力、誠信狀況、擔保情況、抵(質)押比率、貸款風險因素、風險程度等。

　　2.貸款的審批

　　貸款人應根據審慎性原則，完善授權管理制度，規范審批操作流程，明確貸款審批權限，實行審貸分離和授權審批，確保貸款審批人按照授權獨立審批貸款。

　　貸款審批人應對以下內容進行審查：

　　①貸款資料是否完整、齊全，資料信息是否合理、一致，首付款金額與開發商開具的發票(收據)或銀行對賬單是否一致，有無“假按揭”貸款嫌疑;

　�、诮杩钊耸欠穹�合條件、資信是否良好、還款來源是否足額可信;

　　③抵押房產是否合法、充足和有效，價值是否合理，權屬關系是否清晰，是否易于變現;

　�、苜J款金額、成數、利率、期限、還款方式是否符合相關規定。

　　(三)貸款的簽約發放與支付管理

　　對審批和簽批同意的貸款，簽約人對借款合同和借據載明的要素核對一致后，簽署個人購房借款/擔保合同，并將貸款資料交貸款經辦行綜合管理員。綜合管理員負責落實審批簽批意見后，將‘審批簽批意見落實的證明材料交簽約人。簽約人核實審批簽批意見落實的證明材料后，簽署借據。綜合管理員按規定要求辦理貸款發放手續。在貸款資金發放前，銀行應該審核借款人相關交易資料和憑證。關于個人商用房貸款的簽約與發放的詳細流程請參照本書第3章個人貸款部分。

　　個人商用房貸款須采取受托支付的方式，借款人須委托貸款經辦行將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對象。銀行應要求借款人在使用商用房貸款時提出支付申請，并授權貸款人按合同約定方式支付貸款資金。受托支付完成后，貸款經辦行應詳細記錄資金流向，歸集相關憑證并納入貸款資料歸檔保存。

　　(四)貸后管理

　　個人商用房貸款貸后管理相關工作由貸款經辦行及信貸管理部門共同負責。貸款經辦行貸后管理內容包括客戶關系維護、押品管理、違約貸款催收及相應的貸后檢查等工作。信貸管理部門負責貸后監測、檢查及對貸款經辦行貸后管理工作的組織和督導。個人商用房貸款的貸后管理除了參照本書第3章

　　個人貸款貸后管理部分的相關內容外，還應重點關注以下內容：

　　貸款經辦行貸后管理和檢查工作具體包括：

　�、俣ㄆ诹私饨杩钊丝蛻粜畔⒆兓�情況;

　�、诙ㄆ诓樵冦y行相關系統;

　　③至少每年檢查一次抵押房產狀況及價值、權屬是否發生變化;如發生影響抵押房產價值變化的重大因素，可能造成抵押房產的債權保障能力不足時，應及時重評抵押房產價值;

　�、軝z查違約貸款違約原因，是否存在違規操作行為;

　　⑤定期檢查大額貸款及“一人多貸”借款人是否能按時償還貸款本息，是否存在影響貸款按時償還的因素;

　　⑥及時對違約貸款進行催收，對通過電話等通訊方式無法聯系到的借款人進行上門催收;

　�、邫z查逾期貸款是否在訴訟時效之內，催收貸款本、息通知書是否合規、合法。

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