一、租賃合同的概念與特征

　　(一)租賃合同的概念

　　租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租賃合同中，提供租賃物的一方為出租人，使用租賃物的一方為承租人，而租金則是承租人使用租賃物的對價。租賃物一般應為非消耗物、有體物，對無體物使用權的取得不適用租賃合同的規定。

　　租賃合同有著非常悠久的發展史。在羅馬法上，租賃的內涵要比現在廣得多，它是指當事人約定，或者由一方提供物給對方使用、收益，或者為對方提供勞務，或者為對方完成一定工作，由對方提供報酬的契約。羅馬法根據給付內容的不同，將租賃分為物件租賃、勞務租賃和勞務成果租賃，這也就是現代民法中的租賃、雇傭和承攬。羅馬法的這一規定基本上為后世的《法國民法典》所沿襲，《法國民法典》對租賃的規定在體例上基本上與羅馬法相同，該法典在“取得財產的各種方法”一編中所規定的租賃契約，就包括了一般規定、物的租賃、勞動力及技藝的雇傭和牲畜的租養等內容。對于這種體例，《德國民法典》則有所變更，它將物的租賃與勞務合同、承攬合同加以區分，使之各自成為獨立的制度。

　　(二)租賃合同的特征

　　根據我國合同法的規定，租賃合同具有以下法律特征：

　　第一，租賃合同是雙務、有償、諾成合同。租賃合同于當事人雙方意思表示一致即可成立，并不以標的物的實際交付為合同的成立或生效要件。在租賃合同中，出租人負有交付租賃物的義務，承租人有支付租金的義務，雙方的權利義務互為對價。租賃合同的成立以雙方當事人的意思表示一致為準，并不要求書面形式，故租賃合同為諾成合同，但《合同法》第215條又規定，“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃”。此條應認定為法律的倡導性規定，而不應看作是法律對租賃合同的書面形式所作的強行性規定，因為該條至少可以推知：(1)租期不滿六個月的租賃合同，無須采納書面形式;(2)不定期租賃，無須采納書面形式。應當采納書面形式的租賃合同，沒有采納書面形式的，雙方就租賃期限也無爭議的，租賃合同的效力不應當受到影響，若雙方就租賃期限發生爭議，則視為不定期租賃。

　　第二，租賃合同是轉讓財產使用權、收益權的合同。租賃合同是以承租人取得租賃物的使用、收益為目的，由于租賃合同發生移轉的是物的使用、收益權，而不發生物的所有權的.移轉，因此，承租人對物只享有使用、收益權，而不享有處分權，承租人破產時租賃物也不能列入破產財產中，這是租賃與消費借貸的重要區別。

　　第三，租賃合同具有臨時性。租賃合同是出租人臨時將其財產的使用、收益權轉讓給承租人的合同，具有臨時性的特征，不適用于對財產為永久性使用的情形。《合同法》第214條明確規定了租賃合同的臨時性：“租賃合同最長不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”“租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。”

　　第四，租賃合同中承租人為取得租賃物的使用、收益權必須支付租金。在租賃合同中，承租人取得租賃物的使用、收益權，必須以支付租金為對價，這也是租賃合同與借用合同的根本區別之所在，在借用合同中，借用人也是以取得標的物的使用、收益權為目的，但借用人一方的使用為無償使用，無須支付對價。可以這樣說，借用合同會因有償而變為租賃，租賃合同也會因無償而轉變為借用。租金一般為金錢上的支付，但也可以為實物，法律對此并’無限制。

　　二、出租人與承租人的主要義務

　　(一)出租人的主要義務

　　1.交付租賃物并保持租賃物符合約定用途的義務

　　《合同法》第216條規定，“出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃的符合約定的用途。”此條是法律關于出租人交付租賃物并在租賃期間內保持租賃物符合約定用途的義務的明文規定，它包括兩個方面的內容：第一，依照合同交付租賃物的義務;第二，出租人所交付的租賃物應當符合合同約定的使用收益目的。

　　作為有償合同的一種，一般認為租賃合同可以準用買賣合同關于瑕疵擔保義務的規定。與出賣人所負擔的瑕疵擔保義務相同，出租人的瑕疵擔保同樣包括兩個方面的內容：物的瑕疵擔保義務和權利的瑕疵擔保義務。

　　2.維修租賃物的義務

　　出租人對租賃物的瑕疵負有擔保義務，其有義務使租賃物在租賃期間保持符合良好用途。因此，在租賃物出現不符合用途或者妨礙承租人正常使用的情形時，承租人對租賃物負有維修的義務。《合同法》第220條和第221條就是對出租人維修租賃物義務的明文規定，也租人該義務的構成一般包括以下幾項要件：第一，租賃物有維修的必要;第二，租賃物有修繕的可能;第三，承租人在租賃期間內將修復事宜通知出租人。

　　(二)承租人的主要義務

　　1.支付租金的義務

　　《合同法》第226條規定了承租人的租金交付義務，租金是承租人使用租賃物的對價，因此，支付租金就成了承租人的主要義務。

　　2.不得隨意轉租的義務

　　《合同法》第224條規定了承租人不得隨意轉租的義務。該條第一項規定，“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。”第二項規定，“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。

　　3.妥善保管租賃物的義務

　　承租人在租賃期間占有租賃物，應當盡善良注意的義務保管租賃物;租賃物有收益能力的，承租人須按照合同規定的方法或通常規則保管好租賃物。承租人未履行該義務造成租賃物毀損滅失的，以致于影響到租賃物正常使用、收益或返還租賃物的，根據《合同法》第222條的規定，承租人應當承擔損害賠償責任。

　　4.返還租賃物的義務

　　《合同法》第235條規定，“租賃期間屆滿，承租人應該返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。”此條即為承租人的返還租賃物的義務的規定。

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