4.其實，我國推行“以房養老”還面臨一個特殊的國情，即我國住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險公司和銀行等機構普遍擔憂的問題。“房屋隨它的主人一起就墓”，這是對我國房屋“大限”形象而生動的描述。當然，它還不完全準確，因為據統計，我國居民平均壽命為71歲，如果再扣除建房時間，事實上房屋的實際產權年限肯定不到70年。如果“以房養老”的話，等于人還沒“走”，房屋早已就墓。

　　我國某著名學者X指出：“現在‘以房養老’存在兩個大的問題：一是70年的產權問題。二是我國的住房質量問題。”現在大多數人買一套房，都想把它留給孩子，但70年的產權有可能連第二代都住不到頭，所以，“以房養老”就不現實了。雖然說產權到期后，還可以交土地出讓金延長產權，但是對老年人來說，他收入本來就低，再讓他拿出一筆錢來，顯然就存在問題。相關部門的官員曾經說過，我國房子的平均壽命只有30年。現在有二三十年房齡的房子，看上去已經很破舊了。很明顯，到70年的時候，這樣的房子已經成危房了。

　　雖然我國2007年出臺的《物權法》已經規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但“自動”并不意味著“無償”。如果70年產權到期后，抵押房屋要有償續期，那么續期費用將是一個巨大的未知風險。中信銀行市場營銷部總經理王劍在接受記者采訪的時候也表達了類似觀點：“現在政策法規還有很多不配套的地方，因為土地是70年產權，70年以后怎么辦?還不明確;另外在目前房價上漲的情況下可能還好，如果以后房價下跌了，這個風險誰來承擔?雖然法律界的人士說70年并不是問題，但是政府層面都在爭論不休，從銀行的操作層面就有很多的問題不太好把握，本身“倒按揭”業務要去預測未來幾十年以后的情況，在政策不明朗的情況下，我們在操作層面上也面臨很多的困難。”

　　章老太今年72歲，去年她辦理了所在Z市商業銀行推出“以房養老”業務，從自己生活過大半輩子的房子搬了出去，到了Z市中心的一所與該業務相聯接的養老機構。章老太曾經也想過在養老機構頤享天年，但是到養老院住了半個月就搬回了家。她說那兒不像家，沒有家的感覺。調查中，許多人都說，好點的養老院收費太高，還要找關系才能進去;差的服務又不到位，致使一些老人進了養老院不久，又搬回了家。

　　目前，老人不愿意離開自己的房子到養老機構，很大程度上也是因為養老機構不夠完善，老人在那里生活找不到家的感覺。

　　5.借鑒國外成熟做法，我國首個開展“以房養老”試點業務的保險公司——幸福人壽近期已獲得相關部門批準。投保人可將房屋產權抵押給保險公司，自己可以終身繼續使用該房屋;保險公司則按月向投保人終身支付給付金，直至投保人亡故，保險公司收回房屋，進行銷售、出租或者拍賣。

　　一位專家表示，作為我國養老保險保障制度的一種補充，“住房反向抵押貸款”在我國存在推行的基礎和潛在的市場。

　　建設部住宅與房地產業司有關負責人表示，引入反向抵押貸款的“以房養老”模式除了健全社會保障體系之外，還具有一定的積極意義。一方面引入反向抵押貸款后，老人可以在繼續享有住房使用權的情況下，將房地產轉化為現金收入，成為養老資金的重要來源，使房產具有融資和養老的功能。另一方面，老人去世后，保險公司收回住房的使用權，必然要將住房出售或出租，可以增加“二手房”供應量，有利于促進我國還不發達的“二手房”市場和住房租賃市場的發展。

　　我國人口基數大，社會養老保險保障不足，商業養老市場十分巨大，反向抵押貸款針對擁有自己住房的老人，解決其養老問題，市場潛力可觀，有望成為商業保險的一個新增長點。可以將養老保險、社會保障與購房養老相結合，為巨額保險資金尋找到安全、收益穩定可靠的投資出路，形成保險金“從養老中來，到養老中去”的新型社會保障循環機制。

　　6.美國社會保險體系俗稱“三腳凳”，是一個非常完備的多層次的養老保障體系。包括政府主辦的社會保險、雇主資助的私營養老金和個人儲蓄。其中最重要的是1935年美國頒布的《社會保險法》，建立了政府主辦的社會保障制度，強制覆蓋所有有收入的被雇傭者。可見，所謂的“以房養老”雖然受到熱捧，但是只是“第二腿”中名目繁多的各種商業保險計劃中的一種。不乏有個別地方借助個體的“以房養老”緩解了政府的養老負擔。但是在任何國家任何時候，“以房養老”并非解決養老的“標準答案”。

　　在中國，國家政策方面“以房養老”的風向也已漸趨明朗。早在2006年，全國政協委員、時任建設部科學技術司司長賴明就建議對此成立課題組進行調研，選擇大城市做試點，等到運作成熟后向全國推廣。2007年的時候，上海公積金管理中心曾試推過一種叫做“住房自助養老”的創新型“以房養老”模式。當然，“以房養老”目前只是一個框架性意向，國內金融機構均沒有推出這項業務。

　　7.中國最嚴峻的養老及老齡化問題，并不在城市而在農村。據“我國農村老齡問題研究”課題組的研究表明，農村老年人口規模是城市的1.69倍，城市老年人口比重為7.97%，而農村老年比重已超過18.3%。這也就是說，目前我國老年人口中的絕大多數都在農村，農村老人總數超過1.2億。而眾所周知，相比于城市人口，農村人口的人均收入不僅更為微薄，而且其住房也更不可能被用來養老——一方面，較之城市住房，農村住房的財產價值要低得多，難以承擔養老功能;另一方面更重要的是，依據現行制度，農村住房也根本不可能自由入市交易。根據我國目前的政策，農村的房子、宅基地根本不允許抵押，對于人口數量更多的農業戶口老人來說，這成了“以房養老”不可觸碰的“高壓線”。再者，也應看到，即便是在城市，真正需要并且有條件實行“以房養老”的人，其實并不多——僅限于那些退休金不夠多，又擁有產權房的人群。

　　“以房養老”是個龐大的系統工程，很難在短期內說辦就辦。何況以上三點，僅僅是對有“以房養老”能力的人而言。我們注意到《沈陽日報》中有這樣一個細節：沈陽月退休金在1000元以下的老年人占57.38%。為什么會這樣低?在CPI不斷高企的今天，1000元也就維持個生計罷了，有很多領這樣少退休金的老年人因為沒有“閑房”，所以喪失了“以房養老”的資格。“以房養老”只是國家整體養老體系中的“小鮮”“零食”，萬萬當不得飯吃，在烹“以房養老”這道小鮮前，首先應把整個養老體制這道硬菜做好、做精。因為，無論“以房養老”前景多么美妙，都不能脫離多層次養老保障體系的改革和完善，不能成為養老保障缺位的推辭。在我國人口結構發生快速變遷，傳統家庭養老保障功能萎縮、政府財政支付壓力加大的情況下，推進多層次社會化養老保障模式應該是符合中國國情的首選模式。而這種需要養老公共服務體系、養老機構、社會化養老保險、企業補充養老保險和個人儲蓄養老保險等一系列制度跟進的多層次、社會化養老模式，能夠實現對不同人群養老需求的全覆蓋。

　　作答要求

　　(一)“以房養老”作為一種新型的養老手段，請根據給定資料，概括“以房養老”模式在推行過程中遭遇到哪些困難。(15分)

　　要求：概括準確、語言簡練，字數不超過200字。

　　(二)市政府擬進一步宣傳“以房養老”的養老模式，以期更好地提高老年人的生活水平，讓老年人老有所依。請根據給定資料，以市民政局的名義，草擬一份宣傳綱要。(25分)

　　要求：體現政府精神，合理可行，要點清晰，條理清楚，語言簡練，字數不超過400字。

　　(三)根據給定資料6、7，談談你對“以房養老并非解決養老問題的‘標準答案’”這句話的理解。(20分)

　　要求：觀點明確、分析合理、條理清楚、語言簡練，字數不超300字。

　　(四)結合給定資料，就如何完善以房養老政策，整理自己的思考，自選角度，自擬題目，寫一篇文章。(40分)

　　要求：

　　1.聯系實際，觀點明確，論述深刻;

　　2.結構完整，條理清晰，語言流暢;

　　3.字數800-1000字。