（一）轉換條件

    在下列情況下，當有確鑿證據表明房地產用途發生改變時，企業應當將投資性房地產轉換為其他資產或將其他資產轉換為投資性房地產：

    （二）轉換時入賬口徑的選擇

    ①在成本模式下，房地產轉換后的入賬價值，以其轉換前的賬面價值確定。
    會計分錄為：
    A．由自用房地產或存貨轉入投資性房地產時：
    借：投資性房地產（按轉換時的原賬面價值計量）
    累計折舊
    貸：固定資產、無形資產或存貨
    B．由投資性房地產轉為自用房地產或存貨時：
    借：固定資產、無形資產或存貨（按轉換時的原賬面價值計量）
    　 貸：投資性房地產 （北京安通學校提供）

    ②以公允價值計價的投資性房地產轉換為自用房地產或存貨時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產或存貨的賬面價值，轉換當日的公允價值與投資性房地產原賬面價值之間的差額計入當期損益。
    會計分錄為：
    借：固定資產、無形資產或存貨（以轉換當日的公允價值計量）
    　　 公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額列為損失）
    　 貸：投資性房地產（按轉換當時的賬面價值結轉）
    　　　 公允價值變動損益（公允價值大于賬面價值的差額計收益）

    ③自用房地產或存貨轉換為以公允價值計價的投資性房地產時，如果轉換當日的公允價值小于原賬面價值，應當將差額計入當期損益；如果轉換當日的公允價值大于原賬面價值，應當將其差額計入資本公積。
    會計分錄為：
    借：投資性房地產（以轉換當日的公允價值計量）
    　　 累計折舊
    公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額列為損失）
    　　 資產減值準備（轉換當時已提減值準備）
    　 貸：固定資產、無形資產或存貨（按轉換當時的賬面余額結轉）
    　　　 資本公積（公允價值大于賬面價值的差額不得列為收益，而是追加資本公積）

    5.4 投資性房地產的處置

    企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益（將實際收到的處置收入計入其他業務收入，所處置投資性房地產的賬面價值計入其他業務成本）。（北 京 安 通 學 校提供）

    【例5－7】某公司2006年1月1日將2004年12月31日開始使用的一幢辦公樓用于對外出租。該資產的買價為3000萬元，相關稅費20萬元，預計使用壽命為40年，預計殘值為21萬元，預計清理費用1萬元，甲公司采用直線法提取折舊，且未發生減值問題。該辦公樓的年租金為400萬元，于年末一次結清，租賃開始日為2006年1月1日。2007年1月1日以3200萬元的價格對外轉讓該房產，營業稅率為5%，假設公允價值不能可靠估計，且不考慮其他相關稅費。
    要求：對該辦公樓轉換為投資性房地產以及處置投資性房地產的帳務進行處理。

    【答案】及【解析】根據投資性房地產準則，甲公司將自用辦公樓改為出租符合投資性房地產的界定條件，應單獨列于“投資性房地產”科目核算，其后續會計處理應參照《企業會計準則—固定資產》的相關規定處理。
    具體處理如下：
    ① 2005年末累計計提的折舊額＝［3020-（21-1）］÷40=75（萬元）；
    借：投資性房地產 3020
    累計折舊 75
    貸：固定資產 3020
    投資性房地產累計折舊 75
    ② 2006年計提的折舊額＝［3020-（21-1）］÷40=75（萬元）；
    會計分錄如下：
    A．提取當年折舊時：
    借：其他業務成本　 75
    貸：投資性房地產累計折舊　　　 75
    B．收取租金時：
    借：銀行存款　400
    貸：其他業務收入　 400
    ③ 2007年1月1日后以3200萬元的價格對外轉讓該房產，營業稅率為5%，則甲公司處置房產的會計處理如下：
    借：銀行存款　3200
    貸：其他業務收入　 3200
    借：其他業務成本 2870
    　　 投資性房地產累計折舊　 150
    　　 貸：投資性房地產　 3020
    　　　 借：營業稅金及附加 160
    　 貸：應交稅費―應交營業稅 160

    未完待續...

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