20、房地產開發費用

　　房地產開發費用為什么有的時候用5%計算開發費用，有的時候按照10%計算開發費用?

　　【回答】知識點：土地增值稅的扣除項目及其金額

　　(1)財務費用中的利息支出

　　凡“能夠”按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的5%以內計算扣除。

　　計算公式：

　　允許扣除的房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%

　　(2)財務費用中的利息支出

　　如果“不能”按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本”之和的10%以內計算扣除。

　　計算公式為：

　　允許扣除的房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%

　　【解釋1】超過上浮幅度的部分不允許扣除。

　　【解釋2】對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　【特別提示】凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證

　　明的，取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10%以內計算扣除。

　　【相關鏈接】(1)對從事房地產開發的納稅人可加計20%扣除。(2)從事房地產開發的納稅人其在轉讓時繳納的印花稅已列入管理費用中，故不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。

　　【例題·單選題】某房地產開發公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關的土地使用權支付額和開發成本共計10000萬元;該公司沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息;該項目所在省政府規定計征土地增值稅時房地產開發費用扣除比例按國家規定允許的最高比例執行;該項目轉讓的有關稅金為200萬元。計算確認該商品房項目繳納土地增值稅時，應扣除的房地產開發費用和“其他扣除項目”的金額為( )。

　　A.1500萬元 B.2000萬元　　C.2500萬元　　 D.3000萬元 【答案】D 【解析】應扣除的房地產開發費用和“其他扣除項目”金額=10000×10%+10000×20%=3000(萬元)。

　　21、土地增值稅征稅范圍

　　轉讓國有土地使用權的行為征土地增值稅。

　　【解釋1】對出讓國有土地的行為不征土地增值稅。

　　【解釋2】未經國家征用的集體土地不得轉讓，自行轉讓集體土地是一種違法的行為，不應納入土地增值稅的征稅范圍。

　　【解釋3】政府出讓土地的行為及取得的收入也不在土地增值稅的征稅之列。

　　【提問】轉讓和出讓怎么區別?

　　【回答】出讓一般針對的是一級市場，轉讓方是國家;轉讓針對的是二級市場，轉讓方不是國家。國家將土地轉讓給甲，這個是一級市場的轉換，是出讓;甲再將土地使用權轉讓給乙企業或者個人，這就是二級市場的轉讓。

　　【例題·多選題】下列各項中屬于土地增值稅征稅范圍的有( )。

　　A.出讓國有土地使用權

　　B.城市房地產的出租

　　C.轉讓國有土地使用權

　　D.國有企業房地產的交換并獲利

　　【答案】CD

　　【解析】對出讓國有土地的行為不征土地增值稅。房地產的出租，出租人雖取得了收入，但沒有發生房產產權、土地使用權的轉讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。