四、土地增值稅的稅率及應納稅額的計算(P209)

　　(一)稅率：實行四級超率累進稅率

　　(二)土地增值稅應納稅額的計算

　　1.計算公式

　　土地增值稅應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

　　2.計算步驟

　　(1)計算轉讓房地產取得的收入(貨幣收入、實物收入)

　　(2)計算扣除項目

　　①取得土地使用權支付的金額

　　②開發土地的成本、費用

　　③新建房及配套設施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格

　　④與轉讓房地產有關的稅金

　　提示：與轉讓房地產有關的稅金包括：營業稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加。

　　(3)計算增值額=轉讓房地產的收入-扣除項目

　　(4)計算增值額÷扣除項目的比率

　　(5)計算土地增值稅的應納稅額

　　【例題·不定項選擇題】2010年某房地產開發企業以拍賣方式取得土地進行住宅樓的開發，支付土地出讓金3000萬元;住宅開發成本2800萬元，其中含公共配套設施費用500萬元;房地產開發費用中的利息支出為300萬元(能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明);當年住宅樓全部銷售完畢，取得銷售收入共計9000萬元;繳納營業稅、城市維護建設稅和教育費附加495萬元;繳納印花稅4.5萬元。

　　已知：該企業所在省人民政府規定的房地產開發費用的計算扣除比例為5%。

　　要求：根據以上資料，回答下列問題：

　　(1)該企業計算土地增值稅時準予扣除的房地產開發費用為(　)萬元。

　　A.290

　　B.580

　　C.582

　　D.590

　　[答疑編號1538050208]

　　『正確答案』D

　　『答案解析』房地產開發費用=300+(3000+2800)×5%=590(萬元)。

　　(2)該企業計算土地增值稅時準予扣除的項目金額為(　)萬元。

　　A.6885

　　B.6889.5

　　C.8045

　　D.8049.5

　　[答疑編號1538050209]

　　『正確答案』C

　　『答案解析』準予扣除的項目金額=3000+2800+300+(3000+2800)×5%+495+(3000+2800)×20%=8045(萬元)。

　　(3)該企業銷售住宅樓應繳納的土地增值稅稅額為(　)萬元。

　　A.285.15

　　B.286.5

　　C.633.15

　　D.634.5

　　[答疑編號1538050210]

　　『正確答案』B

　　『答案解析』轉讓房地產的增值額=9000-8045=955(萬元)

　　增值額與扣除項目金額的比率=955÷8045=11.87% 適用稅率30%

　　應納土地增值稅稅額﹦955×30%=286.5(萬元)

　　(4)根據土地增值稅的相關稅收法律制度，下列表述正確的是(　)。

　　A.取得土地使用權所支付的金額可以據實扣除

　　B.房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用

　　C.房地產開發企業在轉讓房產時繳納的印花稅已列入管理費用中，故不允許單獨作為稅金扣除

　　D.從事房地產開發的納稅人可以加計10%扣除

　　[答疑編號1538050211]

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』從事房地產開發的納稅人可以加計20%扣除。

　　【例題·多選題】張某于2005年以每套80萬元的價格購入兩套高檔公寓作為投資。2006年將其中一套公寓以100萬元的價格轉讓給謝某，從中獲利20萬元，根據我國稅收法律制度的規定，張某出售公寓的行為應繳納的稅種有(　)。

　　A.個人所得稅

　　B.營業稅

　　C.契稅

　　D.土地增值稅

　　[答疑編號1538050212]

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』本題考核房屋轉讓環節涉及的稅種。按照相關規定，本題中涉及營業稅和土地增值稅。由于張某在05年購買的房屋，于06年轉讓，在5年以內，因此也要按照規定繳納個人所得稅。

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