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　　第二節(jié)　契稅法律制度

　　一、契稅的概念

　　契稅，是指國家在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時，按照當(dāng)事人雙方簽訂的合同(契約)，以及所確定價格的一定比例，向權(quán)屬承受人征收的一種稅。

　　提示：我國目前房地產(chǎn)類稅收主要包括：耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅。

　　二、契稅的納稅人和征稅范圍

　　(一)契稅的納稅人——權(quán)屬的承受人

　　契稅的納稅人，是指在我國境內(nèi)承受(獲得)“土地、房屋權(quán)屬”轉(zhuǎn)移(土地使用權(quán)、房屋所有權(quán))的單位和個人。

　　提示：這里所說的“承受”，是指以受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的行為。

　　【例題·判斷題】境內(nèi)承受轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的單位和個人為契稅的納稅人，但不包括外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考核房產(chǎn)稅的納稅人。契稅納稅人包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外籍人員。

　　(二)契稅的征稅范圍

　　契稅以在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為作為征稅對象。土地、房屋權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收契稅。契稅的征稅范圍具體包括：

　　1.國有土地使用權(quán)出讓(土地一級市場);

　　2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓((土地二級市場：包括出售、贈與、交換);

　　提示：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

　　3.房屋買賣;

　　4.贈與;

　　5.交換。

　　6.特殊情況，視同轉(zhuǎn)移：

　　(1)以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股;

　　(2)以土地、房屋權(quán)屬抵債;

　　(3)以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬;

　　(4)以預(yù)購方式承受土地、房屋權(quán)屬;

　　(5)土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲取低價轉(zhuǎn)讓或無償贈與的土地使用權(quán)的;

　　(6)公司增資擴股中，對以土地、房屋權(quán)屬作價入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅;

　　(7)企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，征收契稅。

　　提示：(1)企業(yè)破產(chǎn)清算期間，債權(quán)人破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅。

　　(2)土地、房屋權(quán)屬的典當(dāng)、繼承、分拆(分割)、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。

　　【例題·單選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，應(yīng)繳納契稅的是(　)。(2009年)

　　A.承包者獲得農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)

　　B.企業(yè)受讓土地使用權(quán)

　　C.企業(yè)將廠房抵押給銀行

　　D.個人承租居民住宅

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考核契稅的征稅范圍。契稅以在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地、房屋權(quán)屬的行為作為征稅對象。土地、房屋權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收契稅。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移以及土地、房屋權(quán)屬的典當(dāng)、繼承、出租或者抵押等，均不屬于契稅的征收范圍。

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