全套講義：2014會計職稱考試《經濟法基礎》預習講義匯總

　　第三節　契稅法律制度

　　契稅，是指國家在土地、房屋權屬轉移時，按照當事人雙方簽訂的合同(契約)，以及所確定價格的一定比例，向權屬承受人征收的一種稅。

　　【提示】我國目前房地產類稅收主要包括：耕地占用稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅。

　　一、契稅的納稅人——權屬的承受人

　　契稅的納稅人，是指在我國境內承受 “土地、房屋權屬”的單位和個人。

　　不動產(土地、房屋)——所有權轉讓

　　轉讓方 ——————→ 承受方

　　營業稅

　　城建稅(教育費附加)　　契稅

　　土地增值稅

　　印花稅　　　　　　　　印花稅

　　所得稅(企業、個人)

　　【考題·判斷題】(2008年)契稅的納稅人是在我國境內轉讓土地、房屋權屬的單位和個人。(　)

　　[答疑編號5694060201]

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考核契稅的納稅人。契稅的納稅人，是指在我國境內承受土地、房屋權屬轉移的單位和個人，即由承受方繳納契稅，而不是轉讓方繳納契稅。

　　【例題·多選題】張某于2010年以每套80萬元的價格購入兩套房產作為投資。2012年將其中一套以100萬元的價格轉讓給謝某，從中獲利20萬元，根據我國稅收法律制度的規定，張某出售房產的行為應繳納的稅種有(　)。

　　A.個人所得稅

　　B.營業稅

　　C.契稅

　　D.土地增值稅

　　[答疑編號5694060202]

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』本題考核房屋轉讓環節涉及的稅種。不動產轉讓方需繳納營業稅、城建稅(教育費附加)、土地增值稅、印花稅 、所得稅(企業、個人)。

　　二、契稅的征稅范圍

　　契稅以在我國境內轉移土地、房屋權屬的行為作為征稅對象。土地、房屋權屬未發生轉移的，不征收契稅。

　　契稅的征稅范圍具體包括：

　　1.國有土地使用權出讓

　　2.土地使用權轉讓(包括出售、贈與、交換)

　　【提示】土地使用權的轉讓不包括農村集體土地承包經營權的轉移。

　　3.房屋買賣

　　4.贈與

　　5.交換

　　6.特殊情況——視同轉移：

　　(1)以土地、房屋權屬作價投資、入股

　　(2)以土地、房屋權屬抵債

　　(3)以獲獎方式承受土地、房屋權屬

　　(4)以預購方式承受土地、房屋權屬

　　(5)土地使用權受讓人通過完成土地使用權轉讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲取低價轉讓或無償贈與的土地使用權的

　　(6)公司增資擴股中，對以土地、房屋權屬作價入股或作為出資投入企業的，征收契稅

　　(7)企業破產清算期間，對非債權人承受破產企業土地、房屋權屬的，征收契稅

　　【提示1】企業破產清算期間，債權人破產企業土地、房屋權屬的，免征契稅。

　　【提示2】土地、房屋權屬的典當、繼承、分拆(分割)、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。

　　【考題·單選題】(2009年)根據契稅法律制度的規定，下列各項中，應繳納契稅的是(　)。

　　A.承包者獲得農村集體土地承包經營權

　　B.企業受讓土地使用權

　　C.企業將廠房抵押給銀行

　　D.個人承租居民住宅

　　[答疑編號5694060203]

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考核契稅的征稅范圍。契稅以在我國境內轉讓土地、房屋權屬的行為作為征稅對象。土地、房屋權屬未發生轉移的，不征收契稅。土地使用權轉讓中的農村集體土地承包經營權的轉移以及土地、房屋權屬的典當、繼承、出租或者抵押等，均不屬于契稅的征收范圍。

　　【例題·多選題】根據《契稅暫行條例》的規定，下列各項中，屬于契稅征稅對象的有(　)。

　　A.房屋買賣

　　B.國有土地使用權出讓

　　C.房屋贈與

　　D.獲獎取得的房產

　　[答疑編號5694060204]

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考核契稅的征稅對象。

　　三、契稅的計稅依據、稅率和應納稅額的計算

　　(一)契稅的計稅依據

　　1.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣——成交價格作為計稅依據。

　　2.土地使用權贈與、房屋贈與，由征稅機關參照土地使用權出售、房屋買賣——市場價格確定。

　　3.土地使用權交換、房屋交換——交換土地使用權、房屋的“價格差額”。

　　【特別掌握】 交換價格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅;交換價格相等的，免征契稅。

　　4.以劃撥方式取得的土地使用權，經批準轉讓房地產時，以補交的土地使用權出讓費用或者土地收益為計稅依據。

　　【考題·多選題】(2012年)關于契稅計稅依據的下列表述中，符合法律制度規定的有(　)。

　　A.受讓國有土地使用權的，以成交價格為計稅依據

　　B.受贈房屋的，由征收機關參照房屋買賣的市場價格規定計稅依據

　　C.購入土地使用權的，以評估價格為計稅依據

　　D.交換土地使用權的，以交換土地使用權的價格差額為計稅依據

　　[答疑編號5694060205]

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』本題考核契稅的計稅依據。根據規定，國有土地使用權出讓、土地使用權出售，以成交價格作為計稅依據，因此選項C的說法錯誤。

　　(二)契稅的稅率——比例稅率

　　(三)契稅應納稅額的計算

　　應納稅額=計稅依據×稅率

　　【考題·單選題】(2012年)甲公司于2012年9月向乙公司購買一處閑置廠房，合同注明的土地使用權價款2000萬元，廠房及地上附著物價款500萬元。已知當地規定的契稅稅率為3%，甲公司應繳納的契稅稅額為(　)萬元。

　　A.15

　　B.45

　　C.60

　　D.75

　　[答疑編號5694060206]

　　『正確答案』D

　　『答案解析』房屋買賣的，以成交價格為計稅依據，成交價格中包括土地、房屋權屬的轉移合同確定的價格。應繳納契稅=(2000+500)×3%=75(萬元)。

　　【考題·單選題】(2011年)周某向謝某借款80萬元，后因謝某急需資金，周某以一套價值90萬元的房產抵償所欠謝某債務，謝某取得該房產產權的同時支付周某差價款10萬元。已知契稅稅率為3%。關于此次房屋交易繳納契稅的下列表述中，正確的是(　)。

　　A.周某應繳納契稅3萬元

　　B.周某應繳納契稅2.4萬元

　　C.謝某應繳納契稅2.7萬元

　　D.謝某應繳納契稅0.3萬元

　　[答疑編號5694060207]

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考核契稅的計算。契稅的納稅人，是指在我國境內“承受”土地、房屋權屬轉移的單位和個人，本題中承受房屋權屬轉移的為謝某，因此A、B選項不正確;應納稅額=90×3%=2.7(萬元)，選項C正確。

　　四、契稅的稅收優惠：了解

　　如：國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征契稅。

　　五、征收管理

　　契稅的納稅義務發生時間是納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。納稅期限是納稅義務發生之日起10日內。

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