全套講義：2014會計職稱考試《經濟法基礎》預習講義匯總

　　第四節　土地增值稅法律制度

　　土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。

　　一、納稅人

　　土地增值稅的納稅人，是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

　　【提示1】土地增值稅的納稅義務人不論法人與自然人;不論經濟性質;不論內資與外資企業、中國公民與外籍個人;不論部門。

　　【提示2】土地使用權、不動產轉讓中：轉讓方繳納營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、所得稅;承受方繳納契稅、印花稅。

　　【例題·單選題】下列各項中,不屬于土地增值稅納稅人的是(　)。

　　A.以房抵債的某工業企業

　　B.出租寫字樓的某外資房地產開發公司

　　C.轉讓房產的某個人

　　D.轉讓國有土地使用權的某高等學校

　　[答疑編號5694060301]

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考核土地增值稅納稅人。

　　二、征稅范圍(易出單選題、多選題)

　　【例題·單選題】下列各項中,應當征收土地增值稅的是(　)。

　　A.公司與公司之間互換房產

　　B.房地產開發公司為客戶代建房產

　　C.兼并企業從被兼并企業取得房產

　　D.雙方合作建房按比例分配房產后自用

　　[答疑編號5694060302]

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考核土地增值稅的征收范圍。公司與公司之間互換房產繳納土地增值稅。

　　三、土地增值稅的稅率——實行四級超率累進稅率

　　四、土地增值稅的計稅依據——轉讓房地產所取得的增值額

　　增值額=轉讓房地產取得的收入一扣除項目

　　【關注1：開發費用】

　　開發費用：(銷.管.財)——不得據實扣除

　　1.利息——能分攤

　　開發費用=利息+(地+成本)×5%

　　2.利息——不能分攤

　　開發費用=(地+成本)×10%

　　【關注2：轉讓房地產有關的稅金】

　　轉讓中稅金：營業稅 城建稅(教育費附加)

　　印花稅 土地增值稅 所得稅

　　(1)房企：營業稅 城建稅(教育費附加)

　　—2稅1費

　　(2)非房企：營業稅 城建稅(教育費附加)印花稅

　　—3稅1費

　　【例題·多選題】根據我國《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，下列各項中，在計算土地增值稅額時可以從轉讓房地產取得的收入中扣除的項目有(　)。

　　A.取得土地使用權所支付的金額

　　B.房地產開發成本

　　C.轉讓房地產繳納的營業稅

　　D.轉讓房地產繳納的企業所得稅

　　[答疑編號5694060303]

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考核土地增值稅的扣除項目。轉讓房地產繳納的企業所得稅不可以從轉讓房地產取得的收入中扣除。

　　【例題·多選題】納稅人轉讓舊房，在計算土地增值額時，允許扣除的項目有(　)。

　　A.轉讓環節繳納給國家的各項稅費

　　B.經稅務機關確認的房屋及建筑物的評估價格

　　C.當期發生的管理費用、財務費用和銷售費用

　　D.取得土地使用權所支付的價款和按國家規定繳納的有關稅費

　　[答疑編號5694060304]

　　『正確答案』ABD

　　『答案解析』本題考核土地增值稅的扣除項目。納稅人轉讓舊房，不允許扣除管理費等三項費用，只有轉讓新建商品房項目時，才允許按照房地產開發費用扣除。

　　五、土地增值稅應納稅額的計算

　　土地增值稅應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

　　計算步驟：

　　1.應稅收入：

　　☆2.扣除項目合計：扣5.4.3.2項

　　3.增值額：1-2(計稅依據)

　　4.增值率→稅率

　　5.算稅額=3×稅率-2×系數

　　【例題·單選題】某房地產開發公司轉讓一幢寫字樓取得收入1000萬元。已知該公司為取得土地使用權所支付的金額為50萬元，房地產開發成本為200萬元，經稅務機關批準扣除的房地產開發費用為40萬元，與轉讓房地產有關的稅金為60萬元。該公司應繳納的土地增值稅為(　)。

　　A.180萬元

　　B.240萬元

　　C.300萬元

　　D.360萬元

　　[答疑編號5694060305]

　　『正確答案』B

　　『答案解析』

　　增值額=1000-(50+200+40+60+250×20%)=1000-400=600，增值率=600/400=150%，稅率為50%，扣除系數為15%。應納稅額=600×50%-400×15%=240(萬元)

　　六、土地增值稅的減免稅

　　(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應按全部增值額繳納土地增值稅。

　　(二)因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。

　　(三)企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　(四)自2008年11月1日起，對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。

　　【例題·多選題】下列各項中，可以不征或免征土地增值稅的有(　)。

　　A.國家機關轉讓自用房產

　　B.工業企業以不動產作價入股進行投資

　　C.房地產公司以不動產作價入股進行投資

　　D.某商場因城市實施規劃、國家建設的需要而自行轉讓原房產

　　[答疑編號5694060306]

　　『正確答案』BD

　　『答案解析』本題考核土地增值稅的減免。工業企業以不動產作價入股進行投資不征土地增值稅;因城市實施規劃、國家建設的需要而自行轉讓原房產免征土地增值稅。

　　七、土地增值稅納稅清算——重點是清算條件

　　【提示】區分“應當清算”和“可要求清算”。

　　(一)符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

　　1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

　　2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

　　3.直接轉讓土地使用權的。

　　(二)符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

　　2.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

　　4.省級稅務機關規定的其他情況。

　　【考題·多選題】(2010年)根據土地增值稅法律制度的規定，下列情形中，納稅人應當進行土地增值稅清算的有(　)。

　　A.直接轉讓土地使用權的

　　B.整體轉讓未竢工決算房地產開發項目的

　　C.房地產開發項目全部竣工并完成銷售的

　　D.取得房地產銷售(預售)許可證滿2年尚未銷售完畢的

　　[答疑編號5694060307]

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考核土地增值稅的清算。符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;3.直接轉讓土地使用權的。

　　相關推薦：

　　2014年會計職稱考試時間確定：10月25日-26日

　　考試吧特別策劃：2014年會計職稱考試報考指南

　　2014會計職稱報考：針對不同人群 報名問題答疑