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　　第四章 投資性房地產

　　一、單項選擇題

　　1.2011年5月，甲公司與乙公司的一項廠房經營租賃合同即將到期。該廠房原價為5000萬元，已計提折舊1000萬元。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對該廠房進行改擴建，并與丙公司簽訂了經營租賃合同，約定自改擴建完工時將該廠房出租給丙公司。2011年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進入改擴建工程。2011年12月31日，該廠房改擴建工程完工，改擴建中共發生支出500萬元(均符合投資性房地產確認條件)，上述款項均已由銀行存款支付，當日按照租賃合同出租給丙公司。假定甲公司對投資性房地產采用成本模式計量。則下列各項有關甲公司對上述事項的會計處理中，正確的是()。

　　A.借：在建工程4000

　　投資性房地產累計折舊1000

　　貸：投資性房地產5000

　　B.借：投資性房地產——在建4000

　　貸：投資性房地產4000

　　C.借：投資性房地產——在建500

　　貸：銀行存款500

　　D.借：投資性房地產——成本4500

　　貸：投資性房地產——在建4500

　　答案：C

　　解析：甲公司上述業務相關會計處理為：

　　2011年5月31日：

　　借：投資性房地產——在建4000

　　投資性房地產累計折舊1000

　　貸：投資性房地產5000

　　改擴建發生的支出：

　　借：投資性房地產——在建500

　　貸：銀行存款500

　　2011年12月31日：

　　借：投資性房地產4500

　　貸：投資性房地產——在建4500

　　注：企業對投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，再開發期間應繼續將其作為投資性房地產，再開發期間不計提折舊或攤銷。

　　2.2011年3月2日，甲公司董事會作出決議將其持有的一項土地使用權停止自用，待其增值后轉讓以獲取增值收益。該項土地使用權的成本為1200萬元，預計使用年限為10年，預計凈殘值為0，甲公司對其采用直線法進行攤銷，至轉換時已使用了5年。甲公司對其投資性房地產采用成本模式計量，該項土地使用權轉換前后其預計使用年限、預計凈殘值以及攤銷方法相同。則2011年度甲公司該項土地使用權應計提的攤銷額為()萬元。

　　A.60

　　B.100

　　C.120

　　D.240

　　答案：C

　　解析：該項土地使用權轉換前后其預計使用年限、預計凈殘值以及攤銷方法相同，故其2011年度應計提的攤銷額=1200÷10=120(萬元)。注意題目若問投資性房地產應計提的攤銷額，則投資性房地產應計提的攤銷額=1200÷10×10/12=100(萬元)。

　　3.甲公司對投資性房地產采用成本模式進行后續計量。2011年2月15日其自行建造的辦公樓達到預定可使用狀態并與丙公司簽訂經營租賃協議，將其出租給丙公司使用。該項辦公樓的建造成本為6240萬元，預計使用年限為40年，預計凈殘值為240萬元，甲公司采用年限平均法對其計提折舊。2012年年末房地產交易市場低迷，甲公司對該項辦公樓進行減值測試，預計其可收回金額為5800萬元，則2012年年末甲公司應計提的投資性房地產減值準備金額為()萬元。

　　A.60

　　B.165

　　C.120

　　D.240

　　答案：B

　　解析：至2012年年末甲公司對該投資性房地產累計應計提的投資性房地產累計折舊金額=(6240-240)÷40×(10+12)/12=275(萬元)，2012年年末該項投資性房地產的賬面價值=6240-275=5965(萬元)，其可收回金額為5800萬元，故應計提的投資性房地產減值準備金額=5965-5800=165(萬元)。

　　4.2011年2月8日，甲公司外購一項投資性房地產(系一對外出租的建筑物)，購買價款為3800萬元。甲公司對該項投資性房地產采用成本模式進行后續計量，預計其使用年限為15年，凈殘值為200萬元，采用年限平均法計提折舊。2012年1月1日，該項投資性房地產滿足公允價值模式計量條件，轉換為公允價值模式計量，當日其公允價值為4100萬元。2012年12月31日，該項投資性房地產的公允價值為4230萬元。不考慮其他因素，2011年度該項投資性房地產對甲公司利潤總額的影響金額為()萬元。

　　A.430

　　B.130

　　C.200

　　D.80

　　答案：C

　　解析：2011年度該項投資性房地產應計提的折舊額=(3800-200)÷15×10/12=200(萬元)，轉換日投資性房地產的賬面價值=3800-200=3600(萬元)，賬面價值與公允價值的差額500萬元(4100-3600)調整2012年年初留存收益，不影響2011年度利潤總額;2012年12月31日應確認公允價值變動收益的金額=4230-4100=130(萬元)，影響2012年度利潤總額。故該項投資性房地產對甲公司2011年度利潤總額的影響金額為計提折舊計入其他業務成本的金額200萬元。

　　5.甲公司對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，2010年12月31日外購一項投資性房地產，購買價款為4200萬元。該項投資性房地產稅法規定的使用年限為20年，預計凈殘值為200萬元，稅法采用年限平均法計提折舊。2011年12月31日，該項投資性房地產的公允價值為4500萬元;2012年12月31日，該項投資性房地產的公允價值為4350萬元。則甲公司2012年度應確認的公允價值變動損益金額為()萬元。

　　A.0

　　B.收益300

　　C.收益350

　　D.損失150

　　答案：D

　　解析：甲公司2012年度應確認公允價值變動損失=4500-4350=150(萬元)。

　　6.甲公司將其某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進行后續計量。2011年1月1日，甲公司認為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定對該項投資性房地產從成本模式轉換為公允價值模式計量。該寫字樓系甲公司自行建造，于2006年8月20日達到預定可使用狀態并對外出租，其建造成本為43600萬元，甲公司預計其使用年限為40年，預計凈殘值為1600萬元，采用年限平均法計提折舊。2011年1月1日，該寫字樓的公允價值為48000萬元。假設甲公司按凈利潤的l0%提取盈余公積，不考慮所得稅的影響。則轉換日影響資產負債表中“盈余公積”項目的金額為()萬元。

　　A.10550

　　B.1055

　　C.8950

　　D.895

　　答案：D

　　解析：2011年1月1日甲公司該項投資性房地產的賬面價值=43600-(43600-1600)÷40×(4+12×4)/12=39050(萬元)，轉換日影響資產負債表中“盈余公積”項目的金額=(48000-39050)×10%=895(萬元)。

　　7.企業公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產，轉換日，公允價值大于原賬面價值的差額應計入()。

　　A.公允價值變動損益

　　B.投資收益

　　C.營業外收入

　　D.資本公積——其他資本公積

　　答案：A

　　解析：公允價值模式計量的投資性房地產轉換為非投資性房地產，轉換日，無論公允價值大于原賬面價值的差額還是公允價值小于原賬面價值的差額均應計入公允價值變動損益。

　　8.2011年2月5日，甲公司資產管理部門建議管理層將一閑置辦公樓用于對外出租。2011年2月10日，董事會批準關于出租辦公樓的議案，并明確出租辦公樓的意圖在短期內不會發生變化。2011年2月20日，甲公司與承租方簽訂辦公樓經營租賃合同，租賃期為自2011年3月1日起2年，年租金為360萬元。甲公司將自用房地產轉換為投資性房地產的時點是()。

　　A.2011年2月5日

　　B.2011年2月10日

　　C.2011年2月20日

　　D.2011年3月1日

　　答案：B

　　解析：對于企業持有以備經營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發生變化的，即使尚未簽訂租賃協議也應視為投資性房地產，所以該閑置辦公樓確認為投資性房地產的日期即其轉換日為董事會或類似機構作出書面決議的日期2011年2月10日。

　　9.2011年2月5日，甲公司資產管理部門建議管理層將一閑置辦公樓用于對外出租。2011年2月10日，董事會批準關于出租辦公樓的議案，并明確出租辦公樓的意圖在短期內不會發生變化。當日，辦公樓的成本為3200萬元，已計提累計折舊2100萬元，未計提減值準備，公允價值為2400萬元。甲公司采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。2011年2月20日，甲公司與承租方簽訂辦公樓經營租賃合同，租賃期為自2011年3月1日起2年，年租金為360萬元。2011年12月31日該辦公樓的公允價值為2600萬元。則2011年度因該項投資性房地產對甲公司利潤總額的影響金額為()萬元。

　　A.1500

　　B.1300

　　C.500

　　D.200

　　答案：C

　　解析：該項辦公樓轉換日的公允價值2400萬元大于原賬面價值1100萬元(3200-2100)的差額1300萬元計入資本公積，不影響利潤總額;2011年度應確認租金收入計入其他業務收入的金額=360×10/12=300(萬元);2011年度應確認的公允價值變動損益(收益)金額=2600-2400=200(萬元)，故因該投資性房地產對甲公司2011年度利潤總額的影響金額=300+200=500(萬元)。

　　10.2011年5月2日，甲公司對外出租的辦公樓租賃期屆滿，甲公司收回后用于自用，辦公樓使用權收回當日即達到自用狀態并投入使用。轉換當日，投資性房地產的賬面價值為5200萬元(其中成本明細科目的金額為4500萬元，公允價值變動金額為700萬元)，當日該辦公樓的公允價值為5500萬元，則2011年5月2日固定資產的入賬價值為()萬元。

　　A.5200

　　B.4500

　　C.4800

　　D.5500

　　答案：D

　　解析：公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產，固定資產的入賬價值為自用房地產轉換當日的公允價值，公允價值與原賬面價值的差額計入公允價值變動損益。

　　11.甲公司2009年1月1日外購一建筑物，購買價款2800萬元，當日即與丙公司簽訂經營租賃合同出租給丙公司使用，租期2年，年租金40萬元，于每年年末收取。甲公司采用公允價值模式對該項投資性房地產進行后續計量。2009年12月31日該建筑物的公允價值為2850萬元，2010年12月31日該建筑物的公允價值為3200萬元。2011年1月1日，租賃期滿甲公司出售該建筑物，售價為3000萬元。假定不考慮相關稅費等其他因素的影響，甲公司因該項投資性房地產累計對損益的影響金額為()萬元。

　　A.-200

　　B.200

　　C.280

　　D.0

　　答案：C

　　解析：甲公司因該項投資性房地產累計對損益的影響金額=40×2租金收入+(50+350)持有期間的公允價值變動收益+(3000-3200)處置時的損失=80+400-200=280(萬元)。

　　12.2011年5月10日，甲公司對外出租的一辦公樓租賃期滿，甲公司收回后將其出售，取得價款5400萬元。甲公司對投資性房地產采用成本模式進行后續計量，出售時，該項辦公樓原價為6800萬元，已計提累計折舊1300萬元，已計提減值準備200萬元，假定不考慮相關稅費等其他因素的影響，則甲公司出售該項投資性房地產對營業利潤的影響金額為()萬元。

　　A.0

　　B.100

　　C.200

　　D.300

　　答案：B

　　解析：甲公司出售該項投資性房地產對營業利潤的影響金額=5400-(6800-1300-200)=100(萬元)。

　　13.甲公司于2009年1月1日將其一棟自用建筑物對外出租并采用公允價值模式計量，出租時，該建筑物的成本為2800萬元，已計提累計折舊500萬元，已計提減值準備300萬元，公允價值為2050萬元.2009年12月31日，該建筑物的公允價值為2100萬元;2010年12月31日，該建筑物的公允價值為2080萬元。2011年2月5日，租賃期滿，甲公司將該建筑物出售，售價為2200萬元。甲公司處置該建筑物對損益的影響金額為()萬元。

　　A.120

　　B.170

　　C.150

　　D.200

　　答案：B

　　解析：甲公司處置該建筑物對損益的影響金額=(2200-2080)售價與賬面價值的差額+[2050-(2800-500-300)]轉換時計入資本公積的金額結轉至當期損益=170(萬元)。

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