第五章 房地產投資項目經濟評價

　　考試目的

　　通過本章內容的測查，了解應考人員是否掌握房地產投資、資金的時間價值以及房地產投資項目的現金流量、財務報表、經濟評價指標和方法等知識，并能夠對房地產投資項目進行經濟評價。

　　考試內容

　　(一)房地產投資概述

　　投資的概念和實質，直接投資和間接投資的概念及其區別和聯系。

　　房地產投資的含義和形式;房地產直接投資和間接投資的概念，房地產開發投資與房地產置業投資的區別，出售型房地產開發投資與經營型房地產開發投資的區別;房地產投資的特點;房地產投資的主體構成和資金構成。

　　(二)資金的時間價值及等值計算

　　資金的時間價值的含義，資金具有時間價值的原因。

　　現金流量及現金流入、現金流出、凈現金流量的含義;現金流量圖上的要素，現金流量圖的閱讀和繪制。

　　利息和利率的概念，利息和利率的計算;單利計息和復利計息的區別;周期利率、名義利率和實際利率的含義及有關計算。

　　資金等效值的概念和作用，資金等效值的計算及有關系數。

　　(三)房地產投資項目的現金流量

　　出售型房地產開發項目、經營型房地產開發項目、房地產置業投資項目的現金流入和現金流出的構成。

　　(四)房地產投資項目的財務報表

　　現金流量表的類型、形式、內容、作用和編制注意問題，資金來源與運用表、損益表、資產負債表的形式、內容、作用和編制注意問題，項目總投資估算表、借款還本付息計劃表的形式、內容和作用。

　　(五)房地產投資項目經濟評價指標和方法

　　房地產投資項目財務評價的概念、主要目標;房地產投資項目經濟評價指標體系。

　　財務凈現值、財務內部收益率、動態投資回收期等動態盈利性指標的概念、計算、評價準則和優缺點;基準收益率的概念及其確定。

　　成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、靜態投資回收期等靜態盈利性指標的概念、計算和評價準則。

　　借款償還期、利息備付率、償債備付率、資產負債率、流動比率和速動比率等清償性指標的概念、計算和評價準則。

　　第六章 房地產投資項目不確定性分析

　　考試目的

　　通過本章內容的測查，了解應考人員是否掌握房地產投資項目不確定性和不確定性分析

　　等專業知識，并能夠對房地產投資項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析和風險分析。

　　考試內容

　　(一)房地產投資項目不確定性分析概述

　　不確定性和不確定性分析的概念，不確定性分析的主要內容，不確定性分析的意義，房地產投資項目的主要不確定性因素。

　　(二)房地產投資項目盈虧平衡分析

　　盈虧平衡分析的概念及基本原理;固定成本和變動成本的概念，固定成本與變動成本分解的方法;線性盈虧平衡分析方法，盈虧平衡點的計算，盈虧平衡的評價原則。

　　(三)房地產投資項目敏感性分析

　　敏感性分析的含義和作用，敏感性分析的方法，單因素敏感性分析方法，多因素敏感性分析方法。

　　(四)房地產投資項目風險分析

　　房地產投資風險的含義和特征，房地產投資項目風險分析的含義和內容。

　　房地產投資風險識別的概念、目的、特點;房地產投資風險的類型，系統風險和非系統風險的內容;房地產投資風險識別的主要方法。

　　房地產投資風險估計和評價的主要內容和方法。

　　房地產投資風險應對的原則、方法和防范策略。